房地产长效机制“源头活水”从何来？多项新政刺激供给侧持续发力

每经实习记者 吴抒颖 每经实习编辑 张杨运

在“2017博鳌房地产论坛”上，多名经济学家、房地产商均对构建房地产市场的长效机制表达了自己的观点，其中供给侧发力、盘活存量资源和调整税负设置被多次提及。

而此前2017年4月25日国家决策层提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”后，如何稳定房地产市场、坚持政策连续性稳定性就成为了业界关注的焦点。

随着“共有产权”、“租售同权”等一系列政策的落地，长效机制已经雏形初显。“不需要期待长效机制的到来，因为它已经在路上。”链家研究院院长杨现领如是认为。

发力供给侧

“要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松抛出了这样的观点。

合理增加土地供给，这是业界的共识，也是地方政府发力供给侧不断强调的方向。以广州为例，广州市住建委指出，今后五年（2017~2021年）初步计划年均供应住宅用地约5~6平方公里、可建面积约1250万~1500万平方米，较“十二五”期间增加近两成。

而将视角转向四大一线城市，今年以来土地供应也已经有了较大幅度的增加。据中原地产研究中心统计，今年上半年，一线城市合计土地供应规划建筑面积2738万平方米，同比上涨了57.3%。

发力供给侧的另一个方向则是增加住房供应，尤其是具有居住属性的住房。近日，北京住建委宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。

远洋集团董事局主席、总裁李明评论称，“这个政策的出发点是解决刚性住房需求的难题，产权从设计时就是清晰的。抓住了产权清晰这一根本，便于未来长效机制的对接。”

其他城市也着力增加保障性住房供应。深圳市规土委公布的数据显示，“十三五”期间，深圳市筹集建设人才住房和保障性住房40万套。而“十二五”期间，这一数据为11万套。

盘活存量资源

过去一年，在政策的鼓励下，租赁市场迅速崛起。这被业界认为是构建房地产市场长效机制行之有效的举措。

“‘房子是用来住的’在经济学上的意义是调动存量资源，提高存量资源的利用效率。要加快发展租赁市场，因为它是让物和人、资源和需求更有效结合起来的重要组成部分。”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮指出。

最近多地的工作重点也强调应加快发展住房租赁市场，并已经有一些具体的政策出台。过去半个月，广州等城市相继推出“租购同权”政策；郑州、扬州等多城市也明确提出了“租房落户”。

在业界看来，未来中国的特大城市，租赁市场将成为主流。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，未来租赁住房将主导超大、特大城市的市场，且未来住房的总量只会缓慢增长，更多地提供租赁住房。

部分地方政府已经开始发力租赁市场。成都于近日出台的《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（下称“方案”）中提到，到2017年底，要组建或改建3家~4家国有住房租赁公司；将逐步把现有政府及国企投资和管理的公共租赁住房、人才公寓交由住房租赁企业管理，力争到2020年，发展规模化租赁企业不低于50家。

调整税负设置

如何调整税负设置来构建房地产市场的长效机制，征收房地产税和租赁市场减税是最受关注的两个议题。

“需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。提高你的保有成本，这就是房地产税的最基本原理。”呼吁出台房地产税多年的著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲在“2017博鳌房地产论坛”上再次指出。

与他持有相同观点的是陈淮。陈淮认为，房地产税努力提高了持有环节的税负，而且它具有很多重大的意义，其中的一条是提高存量资源的利用效率。

如何征收房地产税，樊纲也给出了自己的建议。他认为应借鉴中国改革的宝贵经验：双轨过渡，新房新办法，老房20年过渡。“老房子钱已经交过一轮了，交的税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征房地产税，对那些老房子是合理的。”

而在租赁市场，陈淮则认为，如果老百姓把存量住房租出去，则应该在税负方面给予税率的优惠。他认为，这符合“房子是用来住的，并不仅仅是不要炒作”的定位。

同时在这一方面，也已经有城市走在前头。上述方案中提到，成都对个人出租住房的，由按照5%征收率减至按1.5%计算缴纳增值税。

“哪怕你有三套、五套房租出去让人住，就应当受到政策鼓励，而不是限制。”陈淮强调。