武汉汽车公园土地性质出现变更 被指商业模式存“硬伤”

每经记者 吴治邦　每经编辑 赵桥

土地性质变为商业用地

据《中国房地产报》2012年3月刊发的《武汉汽车公园：一个挑战者的汽车地产生意》报道显示，武汉汽车公园得到了政府的鼎力相助，当时，武汉汽车公园所在地已作为工业厂房用地出让。之后，当地政府又将土地购回，把原来工业土地改为商业用地。

对此，8月9日，武汉汽车公园项目管理人的工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“现在土地性质确实是商业用地，媒体怎么写的，应该就是那样的。”

尽管上述人士并未对上述报道的真实性直接承认，不过记者多方查证的资料显示，上述说法也并非空穴来风。据《楚天都市报》2011年11月报道，在2009年武汉友谊大道一带4S店面临整体搬迁时，武汉天欣花园商贸公司董事长缪红政在江夏区的庙山有一块地，已空置了两年多。

而据记者实地探访，武汉汽车公园项目所在地位于江夏区庙山的邬树村，随后记者在中国土地市场网上查询了2006年1月至2010年5月，邬树村所有土地出让相关信息，发现在该时间段共有16宗土地交易，有11宗为工业用地、4宗为工矿仓储用地、1宗住宿餐饮用地，并未发现商业用地性质的土地交易。

其中，一宗面积为5.1716公顷的土地于2008年5月挂牌，土地来源为新增建设用地，土地用途为工业用地，土地使用人为武汉天欣汽车实业有限公司，成交价格为1050万元。工商注册信息显示，武汉汽车工业实业有限公司的历史名称即为武汉天欣汽车实业有限公司。

值得一提的是，在2010年10月，一宗位于武汉市江夏区庙山开发区邬树村的面积为6.6547公顷的土地又开始挂牌出让，土地性质为批发零售用地，成交价格为3800万元，土地使用人为武汉汽车公园实业有限公司。记者注意到，在土地来源一栏，标注为新增建设用地，不过同2008年5月所挂牌的土地有所不同的是，其在后面加了括号说明“来自存量库”。

项目位置较偏远

公开资料显示，2012年前后，广东、上海等地的汽车公园陆续筹划和建设。

同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌对记者表示：“第一，大型商业地产做了就赚钱的时代已经过去了；第二，商业地产本身是一个投入多产出慢的项目，地产可能是卖掉就可以回本，这种项目除了销售外，还需依靠经营来获得后续的租赁收入；第三，类似的商业地产并不是说弄几栋房子就可以的，还需要其他设计，对选址有很高的要求；第四，像这种项目必须先商业后地产，很多这种项目运营者并不看中商业项目本身，而是寄希望炒作概念之后，获得廉价的土地，纯粹做商业地产很难赚钱。”

从记者获取的法院判决书来看，武汉汽车公园项目早期的债务纠纷多为与购买了商铺业主的纠纷。

一位业主告诉《每日经济新闻》记者：“我在2012年购买了汽车公园的一处商铺，随之又与其签订了一份委托经营管理合同书，而汽车公园方面则需想自己支付委托经营收益。但自2015年9月后，汽车公园方面一直未按约支付委托经营收益，目前法院已经做出要求汽车公园方面继续履行合同的判决。”

记者注意到，武汉汽车公园项目地处偏远，旁边多为工厂，商业气氛较差。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“很多这种项目都有类似问题，承诺难以兑现。现金流一旦断了，就可能会出现跑路的情况。”