旭辉集团林中：中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂

每经记者 蔡雅芸

林中认为，香港地区的市场给我们很多启示，目前来看有几个特征，第一是非常成熟的市场，第二，香港的地产商都是“开发+经营持有”，而非开发为方向。每年政府出让的土地也是很少的，香港的今天可能是内地一线城市的明天。第三，香港的开发商经历过几轮危机以后，留下来的都有几个特点，一是实力雄厚，二是负债率很低，基本上净负债率不超过20%。第三是融资成本很低，所以他们才能做持有模式。

但是内地的开发商跟香港是不一样的，因为内地的整个市场周期跟香港所处的周期不一样，我认为没有成功的企业，只有时代的企业，只有与时俱进。

为什么香港地区的开发商不加杠杆，而内地要加杠杆？因为香港地区开发商已经完成了积累，内地开发商如果不加杠杆，就难以把握这个市场机会。等企业规模做大了，就不会冒风险继续高杠杆。

林中认为，内地地产商目前发展得比香港地产商好，因为内地地产商对文化、市场更了解，管控效率更高。另外，内地地产商大部分是一代，香港地区地产商则多是二代，这种文化的差异、管控效率差异，以及创始人的雄心和愿景都会导致不一样的结果。

但是，内地是一个新兴市场，是一个发展中的市场，发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的，如果在发展中市场用恒隆这种保守的方式（恒隆地产董事长陈启宗在论坛上提到，恒隆过去十几年基本上都是零负债），很快就会被边缘化，没有机会做大。

林中表示，未来5 ~10年内地的开发商到香港发展，也会改变香港房地产行业的生态。首先改变香港地区地产商原有的游戏方式，改变市场格局；第二，未来香港地区的房地产开发可能有一半是由内地的开发商来做；第三，在内地大开发商的全球化战略中，香港是一个桥头堡。

同时香港地区开发商也要走进内地，北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入，香港地区开发商有资金的优势，这些市场已经从增量市场变成存量市场，他们可以发挥出优势。

在随后的主题演讲中，林中表示，如今这样一个分化的市场已经不能用一种方式来做，任何一个规模不够的企业都很难“玩转”这个分化的市场。

林中认为，房地产行业存在20年长周期的变化。房子是用来住的，不是用来炒的，所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。

如今一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场，再过十几年，全国应该就会转向存量市场。这些是长周期变化的内因和外因。

内地一线城市现在平均房价在5万元／平方米，理论上来说内地一线城市房价不应该超过香港，同一时期，香港平均房价在11.2万元，内地5万元，也就是说理论上内地房价还有2倍的涨幅。

与此同时，未来几年行业内会展开更加激烈的竞争，行业的集中度在加速提高。从一个行业的战略远见、资本能力、合作并购能力，到产品端竞争中人才团队、专业能力、管理能力，都在竞争，所以这个行业的门槛越来越高，利润越来越低。

对区域龙头房企而言，可以做梯度转移，从一线城市转移到1.5线，再转到二线、三线城市，未来几年细分市场也有很大的机会，存量市场也有很大的机会。而一些中小企业可以由开发转经营，如基金、资管。

林中告诫，中小企业不要跟风，特别是这两年去一二线拿高价地的企业，现在问题都很麻烦。大企业拿几块高价地，它可以暂时不开发，小企业在地价高的时候进去，基本上会被“玩完”。