北京自住房将变共有产权房 专家建议供应总量上须做加法

每经实习记者 舒曼曼

楼市再传重磅消息！8月3日，《每日经济新闻》记者从北京市住建委官网获悉，北京市住房城乡建设委下发关于《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知》公开征求意见的通知。

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上，又迈出了一大步，对于未来北京的房地产市场，也将产生积极影响。

“新北京人”分配房源不少于30%

这是继住建部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》之后，北京市继续跟进并形成该《办法》，整合以往各类出售型保障房和政策房，回归住房居住属性，充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，“共有产权房”在国内不是个新名词，早在2010年，上海就推出共有产权保障房试点，实行住房和经济“双困”标准，2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。

“北京这次征求意见稿中，‘共有产权房’有几个亮点值得关注。首先明确了分房人比例，即各区房源要有30%给到‘新北京人’，这是北京外来人口居住权最为数据化的保障方式。同时对于有过住房转出记录的家庭，也不能申请共有产权房，也堵住了可能存在的一些漏洞。”张波强调说。

《每日经济新闻》记者注意到，该《办法》除了要求各区政府可根据需求等情况合理安排共有产权住房用地，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%之外，还规定共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额，代持机构可优先购买。

共有产权住房项目卖多少钱？《办法》规定，其销售均价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

陈志表示，共有产权住房兼顾了属地和职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。在使用人的角度上看，从房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。

他分析，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定，因此，从退出机制看，更加有力地保障了居民的财产权。

自住房总量须增加

该《办法》第三十七条规定，施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

北京市住建委相关负责人介绍，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

中原地产研究中心统计数据显示，到目前为止，北京合计出让了80宗（含）或者全为自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平方米，大约能够建成8万套价格明显低于北京商品房住宅价格的带保障属性的自住房。其中，自住房用地从2013年开始出现，在2014年和2017年，自住房住宅土地供应面积均超过了30%。

限价与自住房将成为2017年北京土地市场的最主要特征。从土地供应看，2017年土地供应量已经达到了90.57万平米，相比2016年有明显增加。预期对未来商品房市场的供应增加有积极意义。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。

中原地产研究中心统计的数据显示，自住房是除信贷外，对北京房价影响最大的供应工具。从数据可以看到，2014-2015年自住房影响房价降低10%左右，在2017年上半年，北京市含自住房商品房成交套数为15183套，成交均价40772元，不含自住房商品房住宅成交套数为12380套，成交均价为43643元，自住房已经影响房价降低7%左右。

对于推广共有产权房可能遇到的障碍，中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为，目前北京住宅用地可供应量不断减少，共有产权房供应可能会遇到难题。具体来说，由于土地的总量是一定的，土地如果给了保障房，商品房用地就会减少；而在保障房中又包括经济适用房、限价房、自住型商品房和公共租赁住房，在总量控制有限的情况下，在土地总量和保障房总量上都应保证供应。

张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，《办法》明确了共有产权房的长效调控机制，叠加2017年已经实现的超过30%供应量，预计这部分供应将继续增加，成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。

按照安居客房产研究院的数据，虽然上海在共有产权住房上行动得较早，但截至2016年年底，上海市共有产权保障住房累计签约家庭只有约8.9万余户。

张波认为，北京未来是否能让更多人“居者享其房”，仍需拭目以待。