国企牵头发展住房租赁 更利于市场早期培育

每经记者 蔡雅芸

每经编辑 杨 军

对从事住房租赁的企业来说，目前这波政策春风，正推动他们站在市场风口。

8月3日，成都市政府正式发布了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》（以下简称《细则》），其中明确了建设人才公寓将由政府组建全资开发公司，在未来5年供应约30万套人才公寓等内容。

在《细则》中也提出了新增用地建设项目部分，将主要由政府组建全资开发公司组织建设。对此，一位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由国企牵头发展住房租赁存在多重优势，更有利于市场的早期培育。

政策红利临近

过去两年《成都市国民经济和社会发展统计公报》的数据显示，成都常住人口在2016年同比增加了126.05万人。

优客逸家CEO刘翔向《每日经济新闻》记者表示，成都的市场需求是庞大的，去年在成都毕业的大中专学生有41万人，其中至少有三分之一会选择本地就业，加上外地涌入的人口，这是一个刚性的租赁市场。

日前,审定通过的《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）》中提到，“对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。”另外,前述政策还提到对“所涉及的各项地方税收采取便于征收的方式进行综合管理。”

“当税收优惠至5%的政策落实后，对企业来说肯定是利好，一方面会直接产生企业利润率的增加；一方面由于目前税收名目繁杂，按照现行税收标准并不利于租赁企业的发展，若变成综合税，对未来计划上市的企业是有利的。”刘翔说。

据他介绍，对优客逸家这样的租赁企业而言，在成都目前是按照“差额纳税”的方式缴纳6%的税收，如企业在租客那里获得1000元租金，其中有600元属于房东，那么企业是按照实际收入的400元缴纳税收。如果按照1000元缴纳税收，为了不重复纳税，那么就需要从个人房东那里获得相应的抵扣税票，但现实中收集抵扣税票存在一定难度。即使企业愿意承担房东1.5%的纳税成本，由于政策所限对管理上万户房源的优客逸家来说工作量过于庞大，因此，成都在上述政策中提到的“综合管理”，将能解决企业的上述困难。

租赁机构资金成本偏高

上述业内人士表示，由国企牵头是合适的。首先国企比民企资金实力更强，可以承受较长的资金沉淀期；第二，国企可以按照政府的需求进行代建，比如近期成都中心城区释放的土地中配备的产业持有要求以及建成人才公寓无偿转让给政府使用的，国企的拿地意愿更高；第三，国企本身自带“流量”，对人才的吸引力更强，更容易向人才公寓导入资源。

成都市住房委员会办公室政策法规处副处长邓宇环在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由政府组建、新建相应牵头的国有公司，目前还没有具体明确是哪几家，待明确后会向公众公布。

目前，相关部门发文鼓励银行业金融机构向租赁住房项目加大信贷支持，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。

而据刘翔透露，由于租赁机构是轻资产行业，在没有资产抵押物的情况下，只能与一些愿意创新的机构进行合作，如租赁收益权质押贷款。目前加上利息成本、手续费等综合下来，行业内融资成本普遍在12%~14%，优客逸家控制在10%左右。

“我们其实在给金融机构打工。”刘翔直言，尽管优客逸家在成都已实现盈利，公司每个月要还的利息占成都地区总营收的6%，因此获得的净利润率只剩2%~3%，而这也仅是单城市实现盈利并且是租赁机构运营情况较好时的表现，且未加上摊销总部开销、IT费用等。

《实施方案（送审稿）》中还提出，成都市力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。