要让楼市调控与长效机制建设“并行不悖”

李宇嘉

本周一，中共中央政治局在召开会议研究当前经济形势、部署下半年经济工作时，明确提出“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。

从近一段时期70个大中城市住宅销售价格走势来看，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。当前楼市调控正坚持“政策稳定”和“查漏补缺”的总基调，并利用调控政策压力下腾挪出的“窗口期”启动长效机制建设，而这也是下一步楼市管理的重点。其中在长效机制建设上，培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。

春节后多地密集进行的楼市调控到现在已接近半年时间，从数据看调控效果显著。热点城市新房成交量同比普遍下滑40%以上，国家统计局数据也显示，热点城市房价要么下跌，要么停涨。但很多迹象也表明，热点楼市表面上平稳或回调，然而反弹的压力同样不能忽视。

近期，新华社旗下的《瞭望》周刊报道，个别“限价令”下的楼市存在着以不断翻新的手法来“变相加价”的乱象。比如，录入网签系统是较低的、符合控制要求的房价，但实际房价却高于此。具体来说，就是通过附加装修合同、购车库的合同、员工购买后转入不限价的二手房等形式，变相提高房价。

与此同时，今年上半年个人住房贷款增速虽然回落4.9个百分点，但同比依然增长30.8%，占同期各项新增贷款近40%。考虑到热点城市有部分消费贷款也流入楼市，这显示出楼市杠杆率依然偏高。

另外，目前热点城市相继进入二手住房时代，14个城市二手房交易接近或超过新房的50%。国家统计局最新数据显示，70个城市中有55个城市的二手住房价格在上涨。同时，调控挤出的需求部分涌入了“类住宅”市场。

基于此，楼市调控下一步应该还会“打补丁”、“堵漏洞”。未来楼市如果要进一步趋于稳定，也应当利用当前这一难得的“窗口期”，把加快长效机制建设作为重点工作。

目前来看，住房领域最大的问题是供求错配。首先，热点城市住房需求两极分化。由于房价太高，新市民（如大学毕业生、新就业人群等）缺乏住房支付能力。其次，基于资产配置和杠杆支持，已拥有产权住房的中等或高收入人群继续购房。国务院发展研究中心统计，城镇拥有两套及以上房屋的居民家庭占比达到15%；另一方面，城镇居民户均住房拥有达到1.1~1.3套，总体购房需求开始触顶，但新市民是“刚需”主体，住有所居以及“扎根”城市的愿望强烈。

当前，大城市开发边界已基本划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性非常低，中短期很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。

即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加了，也难以匹配新市民的住房需求。因此，为顺应新市民住房需求的特征，适时改变住房供应结构，解决新市民住房需求，让供应匹配需求，才能称得上是真正的长效机制。

目前，20大城市租房人群平均占比达40%，随着“3个一亿人”战略（到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化）推进，这一比例还将继续提升，未来租赁人群占比或达到50%。

大城市土地出让一块少一块，稀缺的供地应更多转向租赁住房（包括公租房），这不仅能匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期，热点城市不仅加快供地，供地结构也发生变化，配建租赁住房和企业自持租赁常态化，就足以反映出这一趋势。

比如7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号，即在大城市，与其将稀缺的土地“一售了之”，还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。

近日，住建部等九部委联合发文，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，提出新增地块（含集体用地）建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时，深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。

此外，九部委文件还强调，要搭建政府住房租赁交易服务平台，解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时，2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”，再考虑到入户门槛在降低，租房将成为新市民的重要居住选择。

未来，“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化，这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径，而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”，能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，同时还有助于壮大内需和推进经济转型。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）