金融街北京百亿项目7年之痒：吃下中信城 却遇拆迁难

每经实习记者 舒曼曼 每经记者 杜冉乐 每经编辑 宋思艰

      7月25日，《每日经济新闻》记者注意到，金融街（000402，SZ）公告称，就北京中信城项目B地块拆迁事宜与北京中信地产签署补充协议，规定北京中信地产需在今年12月31日前完成中信城B地块全部拆迁工作。

      据了解，中信城项目由金融街2010年12月接手，至今已跨越将近七年之久，截至目前，中信城项目C、D地块已经开发销售完毕，B地块仍剩余22户待拆迁。

      最终，由于2016年3月北京中信地产控股股东层面的股权、债务进行重组，中信城项目拆迁等相关工作停滞，目前项目已经停滞一年之久。金融街最新公告显示，金融街已按约定向北京中信地产支付中信城项目款项共计73.52亿元，剩余26.66亿元尚未支付。

      这个距离天安门西南仅四公里，寸土寸金的西城区菜市口大街，成为金融街“开发不动的土地”。

      拆迁一波三折

中信城项目原为大吉危改片区，距离天安门四五公里，距离西单商圈2.5公里，与北京金融街相距2500米，距离CBD核心约6000米。是林海音所著《城南旧事》所描述的地方，大小胡同街巷30多条，院落300余个，还包括康有为故居、中山会馆、曾国藩故居、林则徐故居……

      时间回溯至2010年12月31日。彼时，金融街全资子公司金融街（北京）置地有限公司以40亿元收购北京中信房地产有限公司位于北京南二环内的中信城Ｂ、Ｃ、Ｄ地块，规划地上建筑面积约20万平方米。

      2011年6月23日，金融街再次受让北京中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积约30万平方米所对应的国有土地使用权，受让价格60.18亿元。

      至此，金融街耗资100.18亿元拿下中信城金融地块，意欲南拓北京金融街。按约定，中信地产负责2012年3月底前完成拆迁，达到”三通一平”的开工条件，但到期后，该项目拆迁并没有完成。

      但由于拆迁不利，双方于2013年5月再次签订协议，规定中信地产必须在2013年6月30日前完成C、D地块的拆迁工作，B地块必须在2013年9月30日前完成拆迁，彼时，中信城Ｃ地块已拆迁完毕，Ｄ地块剩余6户待拆迁，Ｂ地块剩余116户待拆迁。

      但此次协议到期后，拆迁工作仍未全部完成。

     2013年12月30日，金融街又与中信地产签署补充协议，将B地块细分为五个地块，各地块分片交地、接收、付款，中信地产最晚应在2015年6月30日之前完成全部拆迁，但至2016年初，金融街方面表示，中信城B地块尚未完成拆迁，仍没有开工。

      2016年3月，北京中信地产控股股东层面的股权、债务进行了重组，中信地产被中海地产收购，中海采用“股权+资产”的交易形式，向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。因此，中信城项目拆迁等相关工作停滞，目前项目已经停滞一年之久。

      易居研究院研究总监严跃进表示，拆迁的成本会随着时间的拖长而加大，势必也会影响到后续开发工作。对于金融街来说，其对于大城市的核心商圈会有较为明显的投资倾向，而且投资规模相对较大。加之金融街急于做大企业规模，必须促使这块难啃的骨头做各类新的突破，否则耗费的资金成本会很大，也会影响投资者对于金融街操盘能力的质疑。

      拆迁赔偿难解决

  《每日经济新闻》记者从链家官网获悉，目前中信城周边二手房房价已经逼近15万元/平方米，其中，中信城一期即中信锦园二手房价为145990元/平方米，约90平米的两室一厅报价1298万元；中信城二期即中信沁园二手房房价为149983元/平方米，与中信锦园相同房型的二手房报价1356万元。

      中信城自一期开盘以来，房价一直处于上涨状态。据了解，中信城一期于2008年7月开盘时正值金融危机，开盘价为18000元/平方米左右，二期2009年12月开盘，销售均价25000元/平方米左右。大概9年左右的时间，房价涨了8倍。

      中信城项目周边写字楼租金也在不断上涨，安居客官网显示，泛金融街商圈写字楼价格基本在7元/天/平方米~10元/天/平方米不等。

      根据北京市的政策，危改区居民安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与货币补偿相结合。中信地产选择了异地安置和货币补偿，但是异地安置太远，而货币补偿则被指“标准不一”。

      2007年再次启动拆迁时，中信地产按北京市三级地价区4500元/建筑平方米的标准补偿，自建面积不算也不给补偿，先搬走的每户奖励5万元，而彼时北京城区的房价每平方米已经逼近1万元，到2011年后，拆迁费已超过了10万元/平方米。

      近几年来，拆迁款高低不一，据《时代周报》报道，该片区拆迁款由4.8万元/平方米~30万元/平方米不等。

      对此，北京中银律师事务所孙念林告诉《每日经济新闻》记者，拆迁过程中，拆迁款一般以协商为主，赔偿款也基本是以房价为基准，大部分会找到第三方评估公司进行评估，而且根据地段不同，拆迁款不一，从中信城所处地段来讲，一平方米几十万元很有可能。

      拆迁费的多少影响着该地块的到底能否顺利拆迁，至于中信城项目B地块剩余的22户何时能完成拆迁，金融街何时南拓成功，依然无法预期。