人口净流入大中城市 支持国企转型住房租赁

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 贾运可

住房一直是中国人最关心的话题之一，在当前我国城镇化稳步推进的过程中，大量的流动人口同时催生了巨大的购房与租房需求。不过，面对一线城市与部分热点二线城市的高房价，绝大多数人只能选择租房。与之不相匹配的是，我国的房地产市场却存在着租赁比例不高、租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。

7月20日，《每日经济新闻》记者从住建部官网获悉，住建部会同国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。随着这一文件的公布及实施，关乎大多数流动人口的住房租赁问题有望得到改善。

《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点。

多地已出台相关政策

《通知》明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

链家研究院院长杨现领在其公众号发表的文章中表示，从现实的情况看，租赁是一个产业链长且复杂的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节，保洁、维修等服务本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。

他强调，中国已经出现了一批市场化的运营机构，预计未来国有和民营机构之间在租前、租中、租后各个环节需要很强的协同，以避免“租而不管”“重开发、轻服务”等问题的出现。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，鼓励住房租赁市场发展在上海和北京、天津都有体现，例如上海近期就挂牌了嘉定新城和张江的两个百分百开发商自持项目，专用于区域内专业人才租住，并对户型和出租时长有着严格要求，国家鼓励租赁的态度由此可见一斑。张波认为，从长远来看，租赁体制的逐渐完善会对平稳租金以及健全租赁市场有着重要意义，但效应并不会在短期显现，下半年租赁市场并不会因此产生较大变化。

记者注意到，全国已经有多个地区出台相关政策。比如，7月17日，广州市出台“保障租购同权”楼市新政；7月初，上海挂牌推出位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地，要求开发商百分之百自持；同在7月初，《上海住房发展“十三五”规划》也提出“十三五”期间将新增租赁住房用地1700公顷，约70万套。

不过，经济学家陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，国家应该防范部分企业“挂着羊头卖狗肉”的现象，利用优惠政策获利但并不开发租赁市场。

专家：将为市场带来更多机会

据新华社报道，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。

“人口净流入的大中城市”是指新型城镇化过程中人口集中流入的大中城市，主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游等国家规划的城市群中的区域性中心城市。据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例，差距非常大。

在此背景下，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》应运而生。

《通知》要求，积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房等。加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

对此，陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，这为房地产开发商创造出了更多机会，目前政策风向整体是朝着“租售并举”上引导，再加上信贷政策优惠，应该会吸引更多的开发商进入租赁市场，以利用这一政策优势谋求发展。

值得注意的是，万科董事长郁亮曾在股东大会上发表讲话，他认为租售并举一定是未来的趋势，万科今年长租公寓要开业2.5万间，成为中国第一大集中式的长租公寓服务商。乐乎青年社区CEO罗意则在其朋友圈表示，已分派人马到广州设立分公司，谋求规模效益。

此外，房企分食租赁市场的还有世联行的红璞公寓以及龙湖地产的龙湖冠寓等。

先期试点以二线城市为主

《通知》指出，按照国土资源部、住建部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。《每日经济新闻》记者注意到，《通知》中此次选取了12个城市作为首批住房租赁试点，分别为：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

亚豪机构市场总监郭毅告诉《每日经济新闻》记者，先期试点城市更多的是以二线城市为主，外来人口相对集中，经济活动比较多。外来人口占比高，把这部分人导流到租赁市场其实是有利于实现住房交易市场的供需平衡，对房价的稳定有一定的帮助。

杨现领在其公众号文章中表示，这些城市的租房需求集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域，租房需求的核心偏好是车程足够短，离工作地点足够近，且以单间为主。因此，集体建设用地的开发需要考虑这种特征。

值得一提的是，《通知》明确，要选取部分人口净流入的大中城市开展试点，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。

对此，易居研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，复制存在很多障碍。对于一二线城市来说，需要割裂部分利益链，比如说教育资源背后的一些垄断利益。把这些内容做好，租赁市场的问题自然就会迎刃而解。

严跃进补充道，从后续政策思路看，租赁政策和户籍政策会联系起来进行改革，这个是关键。当前很多一二线城市在这个领域会有各类新的考虑，这也是为什么此次《通知》文件中，会选择这12个城市试点的一个原因。后续户籍制度势必会打开突破口，这也会带来整个房地产市场租赁领域的大变革和创新。

中原地产首席分析师张大伟向记者表示，租售并举是房地产长效调控的政策之一，目的是在试点城市建立租售并举的楼市消费观念。但陈宝存分析指出，之所以通过试点的做法推动这一改革，可能是因为目前租售并举做的并不成功。