上半年二手房市场格局生变 成交量走低“倒逼”业主主动降价

　　随着楼市调控政策的力度加大，今年上半年楼市调控效果明显。北京、上海、深圳等一线城市的新房成交量都出现下滑，而这种态势也蔓延到了二手房市场。

楼市成交全面降温

去年调控以来政策层面的步步收紧，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，上海二手房市场出现持续回调迹象。上海链家数据显示，2017年上半年，上海全市二手房成交较去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

从成交分布来看，位置较为偏远的金山、奉贤两区成交比重上涨较为显著，金山区由原来的3.89%上升至5.27%，奉贤区也从原来的4.02%上升至4.79%；而传统的刚需区域，如果宝山、闵行、青浦、松江，其在全市二手住宅市场中所占比重则都出现了不同程度的下滑，刚需出现了进一步外移的倾向。

与去年相比，浦东依然是成交的重点区域，成交比重在16个区县中排名第一，高达25.18%，而排在第二位的闵行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分显示了浦东对置业人群的吸引力。

上海链家表示，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分说明购房政策下各类投机需求得到了抑制，这对于市场的稳定有积极作用。同时，在成交量持续下滑的市场中，新增房客源量减少，房源报价调整中降价比例扩大，议价空间扩大等现象的出现，均会影响后市价格走向。

小户型低总价当道

除了成交量发生明显变化，今年上半年上海二手房市场在成交户型、成交总价、成交区域上也出现了一些新的亮点。

受益于低总价，小户型依然是市场上的“快销品”，而且需求出现大幅倾斜。上海链家数据显示，在今年上半年成交房源中，面积在90平方米以下的占比72.67%，总价在300万元以下的占比64.75%。与2016年上半年相比，50平方米以下和50~70平方米面积段的房源成交比重分别增长了3.94%、2.69%，成交比重均有较为明显的上升。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面积段的成交比重均有较大幅度下降。

与去年上半年相比，成交总价在500~800万元之间的房源成交占比在2017上半年增长了2.87%，总价在800万以上的成交占比也小有增长，这一变化显示了在调控中，可能一部分改善客将置业目标放在了500~800万元之间或总价更高的房子。

成交房源集中外围区域并占比走高也印证了楼市调控中购房者更倾向于“控总价”的房源和板块。上海链家数据显示，以往不受关注的金山新城、南桥新城、临港新城等上海环郊板块，今年上半年成交量都很可观。结合上述的成交户型、总价、面积段分析数据可以发现，刚需依然是二手房市场上的主力消费人群。

新一轮降温周期出现

当二手房持续出现6个月以上成交走低，即可初步判断，新一轮降温周期已经来临。

自去年9月起，在政策逐渐收紧的情况下，全市二手房成交量开始进入了下行轨道，此后一路滑坡，并在春节长假等多重因素影响下，在今年1、2月份达到谷底；虽然3月楼市凭借季节性影响出现了短暂的快速回升，但从今年4月起，再度进入了逐月下行轨道。

上海链家认为，二手房成交量下滑，一方面来自于调控后投机需求的遏制和购房者预期的改变。受整体成交量萎缩的影响，业主主动调低房价的多了。上海链家门店工作人员反馈：“很多房源目前都很有诚意出售，而且价格上面还有浮动。而且与调控前房源难以议价不同的是，此前只有急用钱的业主才会愿意让价卖房，而这两个月，一些业主则主动来电要求更改挂牌房源的价格，通常在原始挂牌基础上调低2%~3%。”

另一方面与信贷环境有关。首付比例提高、利率优惠取消等，彻底遏制住了杠杆炒房的路径，也在一定程度上影响了改善型和投资型需求的释放，现有成交比例中已经出现商贷比例大幅下降、全款比例连续升高；去年9月至今，政府从控地价、控房价等各方面出台的一系列政策，改变了人们对楼市的预期，相信此轮市场会逐步降温，交易价格趋于合理。

二手房成交量持续下跌，新一轮降温周期来临，是否意味着房价“拐点”已至？对此，上海链家分析师赵葆根认为，政策的持续力度仍然在释放，市场的降温也将持续，交易量由于接连触碰谷底，未来业主主动降价成交的比例有望进一步扩大。但是，由于上海房地产市场刚需充裕，也需时刻警惕房价的上涨压力。