实现“租售同权”仍需增加教育投入

李宇嘉

广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。在这一方案中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会强烈关注。

据调查，北上广深等四个一线城市，集中了全国优质教育资源约20%的比例。当优质教育资源变得稀缺时，资源分配在一定程度上往往需要靠政策配给。在国际上，拥有产权住房（通常得交房产税），从而也就拥有了享受本区域教育的权利。因此，以住房来配给教育资源也成为国际惯例。

但在另一方面，租房也是拥有部分产权的体现。同样是在国外，租房也可以享受公共服务，包括就近接受教育的权利，体现出真正的“租购同权”、“教育平权”。

在我国，从本质上讲，如果承租10年期限的商品房，变相拥有了这个房子1/7的产权，本质上也应贯彻“租购同权”、“教育平权”的原则，承租者的小孩就近同等入学是应有之义。但是，正是由于大城市优质教育资源的稀缺性，导致居民想方设法追逐优质教育资源，因此在客观上变得难以操作。

以房子来配给教育资源本来算得上是一种相对公平的办法，但在市场不够理性的疯狂追逐下，带来的严重后果之一就是高房价，特别是所谓的学位房，这相当于变相削弱了中低收入人群的权利，与义务教育最重要的原则——普惠性相违背。

近年来，大城市房价越来越高，无房户、新市民对教育资源的诉求也越来越强烈。于是，2016年国务院发布39号文，明确租房可享受义务教育。从道理上讲，这是非常合理的。但是，在优质教育资源稀缺的情况下，单方面将买房与入学资格脱钩，新增配置载体仍难以行得通。

有观点说，广州“租购同权”的政策落地后，学区房价格将大跌；但也有观点说，学区房租金将大涨。

笔者认为，即便脱了钩，但因为稀缺而产生巨大的“拥挤成本”、“排队成本”不会消失，这将导致“租”这个配给优质教育资源的“新载体”将出现需求爆棚，由此势必带来价格上涨（表现为租金大涨）。

一方面，很多拥有产权住房的人，会考虑将手上房子卖掉，租住优质教育资源所在区域的房子；另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的准入门槛较低，基于对优质教育资源的渴望，无房者也将会加入租房的队伍中；此外，非户籍无房人群（比如新市民）是此次租赁新政的最大受益者，基于在城市扎根、改变下一代命运的考虑，他们也会加入到租住学区房、学位房的大军中。

值得注意的是，一旦租金暴涨，投资此类房产的市场炒作行为可能乐此不疲，间接导致学区房房价同样受到追捧，因此售价大幅下跌恐怕并不现实。因此，不改变优质教育资源稀缺和市场非理性追逐的现状，不管如何调整分配载体，高成本获取的状况很难有立竿见影的改观。

广州虽然贵为一线城市，但在原有的“地段+统筹”的二元分配体制下，拥有户籍和产权住房的人群可直接就近入学，但无房人群，不管是户籍或非户籍人群，基本都会被归入到积分统筹，即按照居住证年限、社保纳税、计划生育、专业技能等来积分。无房或积分靠后的人群，如果想上广州的公办学校，通常都得缴纳不菲的“赞助费”。

问题是，现在已经进行“抢人大战”的年代——数据显示，广州已成为深圳、珠海最大的人才输送基地。就连成都、杭州等二线城市，毕业生签约率也开始超过广州。痛定思痛，广州要想落实一线城市的地位，就得革新基础教育分配体制，于是就有了这个“重磅级”的租赁新政。

广州“租购同权”如何落地还需等待具体细则出台。相比之前，广州“租购同权”的新政无疑前进了一大步。就基础教育资源总体质量，广州可进入全国前三甲。广州常住人口（1400万）仅比深圳多200万，但教育基础比深圳深厚了不少。目前，深圳居民凭租赁合同（甚至城中村租赁合同）就可以申请积分，多数可入读公办学校，可见深圳近年来在基础教育上发力之猛，这也是深圳近年来每年流入常住人口50万、居全国前列的主要原因。

相比之下，近年来广州在教育上似乎还在“吃老本”，增加投入不够。因此，政策上修补二元模式是不够的，真金白银的投入才是正道，也是地方政府向公共财政转型的革命性变化。近期，很多城市抛出“英才计划”，笔者认为，政府重视人才无疑值得鼓励，但供给端增加教育投入才是最具革命性的因素。如果优质教育资源供应上来了，教育服务均等化了，其效果会胜于对政策的修补。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）