三房换成四房 哪种换法更划算？

家住番禺祈福新邨的李先生打算把三房单位换成四房单位，手头有200万元现金的他该先买后卖还是先卖后买？理财专家建议，改善型刚需买家在换房的时候要结合自己的手头资金和未来的经济状况，算一算哪一种换房方式最适合自己，如果手头上缺乏充足的资金，先卖后买可令后续装修和投资更轻松，如果资金较为宽裕，可先买后卖可以预留充足的时间装修和搬家，也能降低月供的压力。

案例：手头有现金可小房换大房

李先生一家是广州本地户口家庭，现一家三口居住在番禺祈福新邨的一套80平方米小三房中。由于李先生和妻子计划多要一个孩子，再加上照顾孩子需要父母过来帮忙，现在这套80平方米的小三房就显然不够一家人居住了，李先生和妻子打算卖掉现在的物业，重新在祈福新邨购买一套四房的电梯楼。听说近期在政策的影响下，有一些急售的业主愿意让价，李先生觉得，自己也应该抓紧时间实施换房计划了。

目前，李先生手头上有闲置资金200万元，现在居住的小三房市场价约180万元，房产证已过5年，而且是唯一物业，但仍有20万元贷款未结清。而接下来李先生换房的目标，是一套市场价约360万元、面积120平方米的四室电梯房。

“先卖后买”还是“先买后卖”？李先生犹豫不决。

方法一：先卖后买

据房天下广州理财分析师陈径芝分析，如果先卖掉目前持有的小三房，以180万元的总价卖出，减去需要结清的20万元房贷，再加上手头上的闲置资金200万元，那么，李先生则能凑到360万元的房款。

值得注意的是，如果采取先卖后买的措施，因为李先生的房子目前属于证过五年的唯一物业，根据政策可免个人所得税，可令李先生的房子更容易卖出。

假如卖出现有房产，由于已经结清了房贷并且名下已无房产，因此李先生能以“广州本地户籍、无房无贷”的情况和条件购买那套总价360万元的房产。根据现在的政策，李先生首先需要支付30%的首付，即108万元；房贷方面，剩下的252万元申请银行贷款，以最新基准利率4.9%按20年的还款年限计算，李先生每月需要还款16491.99元，共支付银行利息1438077.61万元。那么，李先生的手头上还有252万元的资金，可用于新房装修和其他投资。

不过，还有一个问题，就是卖出了自己的房子之后，在买到新居之前，李先生一家就还需要寻觅一处过渡时期的住所。如果租住一套祈福新邨的小三房，月租大概需要3000~4000元左右，这也是一笔额外的支出。

方法二：先买后卖

由于李先生是广州本地户口且名下已有一套房产，目前房贷尚未结清，按现有政策，若不先结清剩余20万元的房贷，李先生就需要以70%即252万元的首付来购买新居，由于李先生手头上只有200万元的闲置资金，他就需要向亲友先借52万元。由于李先生日后还需要出售现有房产，所以他还是会先从手头上的200万元资金中抽出20万元来结清房贷。

若先结清20万元的房贷，李先生就能以50%的首付来购买新居，即李先生手头上剩余的180万元刚够支付首付，接下来还有180万需要向银行申请商业贷款，以最新基准利率4.9%按20年的还款年限计算，李先生每月需还款11779.99元，共支付银行利息1027198.29万元。买入了第二套房产后，李先生名下就有2套房产了。因此在过户给新买家的过程中，就需要交纳1%（即3.6万元）的个人所得税。若税费完全由新买家支付，购房者往往更倾向选择满2年的唯一物业来入手。

收到卖房的180万元房款之后，李先生手头上又有180万元的可支配资金了。但是值得注意的是，这笔资金是在卖出原有房产后才能收到，在支付完二套房的首付之后，李先生手里已无闲置资金。

建议：结合资金情况考虑先买还是后买

在资金充裕的情况下置换房产，在当前政策下，若采取先卖后买的方式，需要支付的首付仅三成，但月供和利息较高，手头剩余资金也较多。广州二手房高级分析师李超建议，如果采取先买后卖的方式，首付偏高，需要四成，不过月供和利息较低，而手头剩余资金会比较少。

因此，改善型刚需换房时，首先要结合自己的手头资金和未来的经济状况，算一算哪一种换房方式最适合自己。李超指出，如果手头上缺乏充足的资金，也可以采取先卖后买的方式，这种方式的优点在于完成了两套房产的交易之后，手头上剩余的资金会更加充足，后续装修和投资都会更加轻松。如果手头上的资金较为宽裕，可以采取先买后卖的方式，这样一方面可以预留充足的时间去装修新居和搬家，另一方面月供的压力也会降低。