保利地产规模增长提速价值将重估

　　2017年已过半，房企半年业绩新鲜出炉。房地产调控层层加码之下，龙头房企业绩涨声一片。克而瑞公布的数据显示，上半年已有3家房企突破2000亿大关，7家房企进入千亿阵营。

房企规模竞赛格局日渐激烈，保利地产以1466.13亿销售金额，同比增长32.53%，稳居房企销售流量金额前四名。

央企整合加速，保利地产与中航地产的整合已基本完成，而保利地产与保利置业的整合将有望在年内完成。依靠央企整合优势，积极在土地市场扩张，保利地产为后续规模的持续爆发储备了充足的原材料，未来保利地产在规模方面将有更亮眼的表现。

规模扩张提速

据保利地产发布的前6月销售数据显示，2017年1~6月，保利地产实现签约金额1466.13亿元，以32.53%的增速稳居行业规模前四；签约面积为1054.10万平方米，同比增长28.26%。

2010年至2016年，保利地产一直保持稳定的增长态势，是目前千亿房企中表现稳健的房企。

在规模争霸以及房地产行业集中度快速上升的大环境下，保利地产对规模扩张的诉求增强，成立专门的并购团队，加快攻城略地的步伐。克而瑞数据显示，2017年前6个月，保利地产新增土地储备建筑面积达1009万平方米，同比分别增长14%和33%。

截至2016年末，保利地产共有在建拟建项目286个，规划总建筑面积13613万平方米，能满足未来2~3年的开发需求。其中，待开发总建面6300万平方米，货值超过8000亿元。保利地产践行3+2+x城市群战略，土地储备一二线城市占比约为71.4%，均为调控下业绩销售情况良好的区域。

热点城市地价高企，土地供应压缩以及调控下限制条件增多，房企把规模扩张的目光投向合作并购。从上半年35家典型房企拿地方式看，合作并购的比例继续攀升。

背靠保利集团，央企整合加速推进，保利地产在收并购市场具有天然的优势。据了解，目前保利地产与中航地产的整合基本完成，与保利置业整合正顺利推进。

数据显示，保利地产完成对中航地产8个房地产项目和1个在建工程的收购，新增土地储备331万平方米，可售面积达215万平方米。东方证券研报显示，中航背景资源进行后续扩张的优势大于标的资产带来的增值空间，保利地产通过与中航在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源150万平方米。

截至2016年年底，保利置业总资产达到1221亿港元，2016年实现销售金额349亿元，项目覆盖长三角、珠三角、二线城市以及省会等20个主要城市，共有67个项目处于不同开发阶段，建筑面积达3726万平方米。

大量的项目储备为业绩增长储备原料，克而瑞数据显示，2017年上半年，保利置业实现销售金额242亿元，同比增长42%。如果保利地产与保利置业的整合顺利完成，保利地产的规模将再上一个台阶。

东方证券研报认为，在当前房地产行业竞争格局不断提高的背景下，保利地产以快速、低成本实现规模布局来抵御行业周期性、区域性的影响，积极推进除单项目收购之外的整体收购，借助大股东的力量整合其他央企，将实现弯道超车，奠定保利地产的龙头地位。

价值将重估

根据保利地产公布的数据，一季度保利地产实现利润总额36.77亿元，归属于上市公司股东的净利润18.91亿元，同比分别增长0.2%和38.73%；综合毛利率企稳回升至38.3%，较去年同期水平增长9.3个百分点。

同时，保利地产的财务结构得到明显改善，财务杠杆进一步优化。中信建投证券研报最新数据显示，2017年一季度保利地产净负债率同比大降16个百分点。

近些年，保利地产股价表现较为低调[2]，股价涨幅不敌同梯队的龙头房企。2016年7月至今大概一年的时间，万科、恒大、碧桂园股价涨幅分别约为40%、216%和188%，而保利地产近一年的股价增长幅度约为14%，市值低于规模更小的中海地产和招商蛇口。

这些充满故事和增长强劲的公司得到资本市场极大的认可，同样的，保利地产占据央企整合的优势，未来规模增长空间较大。看好保利地产未来规模和利润的增长，东方证券报告给予保利地产每股12.2元的目标价。

国信证券认为目前保利地产估值低廉，未来具有较大上涨空间。加权平均资本率WACC取11%，暂不考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值，并假设2017~2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元，预计保利地产每股重估净资产为18.01元。与相较于目前保利地产每股10元左右的价格具有80%的上涨空间。

2016年保利地产提出以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务布局，两翼布局业务布局在进一步完善。

在房地产金融板块，保利地产2016年末地产基金管理规模已近600亿，成立保利资本，同时完成对滴滴出行的投资。未来将以开发类基金为核心，推动地产主业增长方式的升级，实现为地产主业输血。

社区消费服务方面，保利物业[3]拟挂牌新三板，通过外拓等方式加速规模扩张。成立保利芯智慧平台，利用大数据优势，充分挖掘社区消费能力，实现社区服务的升级。

保利地产业务涵盖全生命周期，保利和乐会，为社区提供青少年宫、幼儿园和国际学校三大配套；若比邻商业中心全方位的服务社区生活，集购物、休闲、娱乐于一体，满足业主一站式生活需要；养老板块的和熹会、健康生活馆、老博会等载体落地，逐步形成成熟的养老地产开发、养老服务、老年用品销售等商业盈利模式。

中信建投证券认为，保利地产是目前A股龙头企业中估值具备优势的企业，积极进取的扩张策略和央企整合助力保利地产资源整合，良好的财务结构为未来发展奠定资金优势，坚持“一主两翼”战略，延伸产业链布局，预计未来每股收益可期，维持“买入”评级。

市场有风险，投资需谨慎