楼市供应结构性变化加速租赁时代到来

李宇嘉

在需求端调控告一段落之后，楼市的监管也从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”。

近期，上海、北京、深圳、广州、福州等多个城市制定了大规模的供地计划。如7月7日上海市发布《住房发展“十三五”规划》，计划在2016~2020年期间供应5500公顷宅地，可提供住房170万套，比“十二五”增加60%；而此前北京发布规划当中，未来5年北京计划新增供地6000公顷，年均供地比过去3年均值增长50%。

在易居研究院监测的50个典型城市中，今年上半年土地成交面积达8750万平方米，同比增长20%，其中一线城市更是大涨42%。值得注意的是，热点城市不仅供地增加了，而且供地结构发生明显变化——全面向保障性住房（主要是公租房）和自持物业的租赁住房转变。

比如，“十三五”上海计划新增供应的170万套住房中，租赁住房占比达到60%；未来5年北京新增的150万套住房中，租赁住房占到50万套；深圳未来5年计划供应65万套住房，保障性住房达到35万套，其中70%为公租房。

与此同时，新增供地“自持并租赁”也呈现常态化。7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。2016年以来，热点城市供地附加“竞自持”条款的现象越来越普遍。

用地及住房供应结构之所以会出现上述变化，一方面是住房需求发生了结构性的变化，即租赁需求在迅速崛起。

近年来，热点城市房价不断上台阶，居民首次购房年龄呈现逐渐推迟的趋势，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时，房贷月供与房租的“鸿沟”越拉越大，而相继进入社会的85后、90后和00后更加偏好租房，单身贵族崛起，导致租房需求大幅增加。此外，外来人口居住稳定性提升。2014年，约2.53亿城镇外来人口当中，有大约60%会携配偶、子女一起流动。国家人口计生委的报告显示，2014年流动人口规模达2.45亿，超过77%为80后，72%的流动人口选择租房居住。

另一方面也是更重要的因素，在于中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。

截至2016年，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，超过发达国家平均水平，城镇户均住房拥有量在1.1~1.3套之间。目前，城镇化已进入“下半场”，即大城市化，根据国家统计局最新披露的数据，2015年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的国土面积集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求较为紧迫的是大城市，特别是五大都市圈（包含西部成渝和中部武汉郑州）内的核心城市。根据链家统计，这些城市目前户均住房拥有量为0.8-0.9套，考虑到人口继续向这些城市迁徙，未来住房需求的潜力很大。

值得注意的是，目前这些城市住房需求存在两个特征：一是需求两极分化或“住房基尼系数”太大，由于房价太高，中低收入人群（包括大学毕业生、新就业人群）基本没有住房支付能力；二是包括大学毕业生在内的新市民，成为住房刚性需求的主体。

目前，500万人口（及以上）的城市已划定边界，开发强度也正逼近天花板，而“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，高房价下城市“二次开发”受阻，这些城市增加供地的弹性很低。因此，中短期内很难大规模增加供地，很难通过供地来降低房价，满足和缓解住房需求。

换个角度来看，即便这些城市增加了供地，在“招拍挂”的模式下，也很难避免高地价进而导致高房价。也就是说，即便未来住房供应增加，但也无法匹配有效需求，反而有可能加剧供求结构失衡。这也就决定了供地结构亟待调整。

未来一段时期，只有供应更多的、分配权主要掌握在地方政府手中的保障房，增加适应大学毕业生等新市民住房需求、可循环利用的租赁住房，才是真正的有效供应，才能匹配真正的住房需求，才能吸引和留住人才，才能打造创新驱动的城市竞争力。

基于此，新增供地除偏向于保障房外，配建甚至部分地块完全建设租赁住房也将成为趋势。未来，尽管市场化租赁（私人散租、长租公寓）仍将占60%~70%的份额，但由于无法解决新市民对于教育、医疗的配套需求，市场秩序相对也比较差，因此政府公租和企业租赁预计将会快速增加。

房子回归居住属性的定位，是我国继1998年“房改”以后，决策层对于住房制度改革的又一个顶层设计，这也将对楼市产生深远影响。由此，一系列改革举措相继出台，比如都市圈建设、轨道交通、“去杠杆”、打击“类住宅”、强化公共设施建设、新市民入户门槛全面放松等等。

作为城镇化的一环，我国楼市供应体系正在发生根本性变化，近期土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房，这就是一个重要的信号。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）