融创632亿购万达资产包 全用自有资金?

    每日经济新闻 2017-07-11 00:56

    每经编辑 每经记者 吴若凡 每经编辑 贾运可    

    每经记者 吴若凡 每经编辑 贾运可

    631.7亿元是什么概念?如果你把它存进余额宝,每天可以产生收益696.45万元,一辈子都可以吃穿不愁。但有“并购狂人”之称的融创中国董事长孙宏斌,昨日(7月10日)却大手一挥,把这笔钱给花了。根据万达商业与融创中国的联合公告,孙宏斌打算用这笔钱从万达手中收购十三个文旅项目的91%股权以及76个酒店项目。

    据财新网报道,孙宏斌表示,此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。作为普通人,记者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融创2016年末的净负债率已经高达208%,如今有必要拿这么多现金收购资产?《每日经济新闻》记者采访的多位投行及分析人士也认为,如此大的交易规模,纯以现金形式交易不太可能。

    账面现金=可自由使用?

    7月10日上午,大连万达集团官网对外披露万达商业与融创中国联合公告称,万达拟将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创来承担项目贷款。同时,融创将以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价为631.7亿元。

    据财新网报道,孙宏斌透露,此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。克而瑞数据显示,融创今年上半年实现销售金额1088.1亿元。孙宏斌在接受财新网采访时则表示,截至2017年6月30日,融创账上还有900多亿元现金。

    但账面上的现金并不是说可以不受限制地自由使用。

    以融创2016年财报为例,截至2016年12月31日,融创账面现金约698亿元,其中178亿元为受限资金,主要包括124.55亿元银行贷款担保资金和50.75亿元预售物业所得限制资金。

    一券商分析师向《每日经济新闻》记者表示,即便融创账面上有900亿现金,但还要考虑日常支出以及后期拿地的资金支出等,怎么可能全部或者大部分用来进行一两笔收购呢?

    该券商人士进一步指出,融创需要考虑各方面支出的平衡,除直接土地市场拍地资金,还涉及并购和项目公司后续费用,以及贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。此外,拿地之后还有施工支出和项目开发及融资,这些费用开支都非常大。

    “即便账上现金能够全部覆盖此次交易,但剩下的资金不多,一旦资金链紧张,后果不堪设想。况且由于房地产调控,整个市场已经进入了融资难情况。而融创自去年开始在市场上进行的各种收并购动作,对资金的消耗很大。”上述人士直言。

    资金渠道谜团待解

    “从并购角度来讲,一方面,很少有企业拿600多亿现金直接去砸。另一方面,销售额1100多亿不代表净利润。”一资深投行人士表示。

    前述深投行人士指出,万达和融创这次的交易是一个股权交易模式,完全用现金支付的可能性不大。即便交易是一次性的,但资金支付应该也会有一个过程。融创应该会拿部分现金出来,还有一部分可能会把文旅和酒店两块资产未来的营收收益,做成资产证券化类的产品来支付给万达,还有可能是通过境外银行的并购贷款来支付。总之,不太可能会一次性付清。

    这么大的交易,如果不全部使用自有资金的话,融创又可能会动用哪些资金和渠道借款,使用什么融资工具呢?

    《每日经济新闻》记者注意到,截至2016年底,在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款为311.78亿元,其他借贷357.32亿元,优先票据27.58亿元,资产支持证券31.71亿元。

    另据投行人士分析,这是一个很大的打包并购,境内交易涉及到成本问题,所以,万达与融创可能在境外交易。

    融创杠杆风险大幅上升

    据《每日经济新闻》记者不完全统计,2016年至今,融创中国对外收并购地产公司耗资已逾500亿元(不含此次交易)。

    比如,去年9月,融创以总价157.61亿元收购融科智地房地产股份有限公司若干目标公司的股权和债权。目标公司有42个物业项目的相关权益,分别位于北京、天津、重庆和杭州等16个中国城市,总占地面积约693.72万平方米,总建筑面积约1802.22万平方米,未售面积约730.05万平方米。

    而在去年底今年初,融创先后共计斥资近60亿元入股金科。具体来看,包括以总价约40亿元认购金科地产集团股份有限公司16.96%的股份,以总价17.23亿元收购金科地产6.17%股份。完成认购和收购事项后,公司间接持有金科地产23.15%的股份。

    申万宏源的研究报告指出,截至2016年末,融创净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元,同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,该券商对融创在当前中国房地产市场的调控政策环境下,仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险表示担忧。

    此外,根据融创2016年财报,公司期末净资产为354亿元。而融创与万达这次交易的总额高达631.7亿元,超过了融创2016年末的净资产,占其去年末总资产2932亿元的21.5%,根据有关规定,构成重大资产交易。不过,截至昨日22时53分,记者注意到,融创中国仍未就此次交易发布详细公告。

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