融创632亿购万达资产包 全用自有资金？

每经记者 吴若凡 每经编辑 贾运可

631.7亿元是什么概念？如果你把它存进余额宝，每天可以产生收益696.45万元，一辈子都可以吃穿不愁。但有“并购狂人”之称的融创中国董事长孙宏斌，昨日（7月10日）却大手一挥，把这笔钱给花了。根据万达商业与融创中国的联合公告，孙宏斌打算用这笔钱从万达手中收购十三个文旅项目的91%股权以及76个酒店项目。

据财新网报道，孙宏斌表示，此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。作为普通人，记者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融创2016年末的净负债率已经高达208%，如今有必要拿这么多现金收购资产？《每日经济新闻》记者采访的多位投行及分析人士也认为，如此大的交易规模，纯以现金形式交易不太可能。

账面现金=可自由使用？

7月10日上午，大连万达集团官网对外披露万达商业与融创中国联合公告称，万达拟将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创来承担项目贷款。同时，融创将以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价为631.7亿元。

据财新网报道，孙宏斌透露，此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。克而瑞数据显示，融创今年上半年实现销售金额1088.1亿元。孙宏斌在接受财新网采访时则表示，截至2017年6月30日，融创账上还有900多亿元现金。

但账面上的现金并不是说可以不受限制地自由使用。

以融创2016年财报为例，截至2016年12月31日，融创账面现金约698亿元，其中178亿元为受限资金，主要包括124.55亿元银行贷款担保资金和50.75亿元预售物业所得限制资金。

一券商分析师向《每日经济新闻》记者表示，即便融创账面上有900亿现金，但还要考虑日常支出以及后期拿地的资金支出等，怎么可能全部或者大部分用来进行一两笔收购呢？

该券商人士进一步指出，融创需要考虑各方面支出的平衡，除直接土地市场拍地资金，还涉及并购和项目公司后续费用，以及贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。此外，拿地之后还有施工支出和项目开发及融资，这些费用开支都非常大。

“即便账上现金能够全部覆盖此次交易，但剩下的资金不多，一旦资金链紧张，后果不堪设想。况且由于房地产调控，整个市场已经进入了融资难情况。而融创自去年开始在市场上进行的各种收并购动作，对资金的消耗很大。”上述人士直言。

资金渠道谜团待解

“从并购角度来讲，一方面，很少有企业拿600多亿现金直接去砸。另一方面，销售额1100多亿不代表净利润。”一资深投行人士表示。

前述深投行人士指出，万达和融创这次的交易是一个股权交易模式，完全用现金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但资金支付应该也会有一个过程。融创应该会拿部分现金出来，还有一部分可能会把文旅和酒店两块资产未来的营收收益，做成资产证券化类的产品来支付给万达，还有可能是通过境外银行的并购贷款来支付。总之，不太可能会一次性付清。

这么大的交易，如果不全部使用自有资金的话，融创又可能会动用哪些资金和渠道借款，使用什么融资工具呢？

《每日经济新闻》记者注意到，截至2016年底，在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款为311.78亿元，其他借贷357.32亿元，优先票据27.58亿元，资产支持证券31.71亿元。

另据投行人士分析，这是一个很大的打包并购，境内交易涉及到成本问题，所以，万达与融创可能在境外交易。

融创杠杆风险大幅上升

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2016年至今，融创中国对外收并购地产公司耗资已逾500亿元（不含此次交易）。

比如，去年9月，融创以总价157.61亿元收购融科智地房地产股份有限公司若干目标公司的股权和债权。目标公司有42个物业项目的相关权益，分别位于北京、天津、重庆和杭州等16个中国城市，总占地面积约693.72万平方米，总建筑面积约1802.22万平方米，未售面积约730.05万平方米。

而在去年底今年初，融创先后共计斥资近60亿元入股金科。具体来看，包括以总价约40亿元认购金科地产集团股份有限公司16.96%的股份，以总价17.23亿元收购金科地产6.17%股份。完成认购和收购事项后，公司间接持有金科地产23.15%的股份。

申万宏源的研究报告指出，截至2016年末，融创净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元，同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期，该券商对融创在当前中国房地产市场的调控政策环境下，仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险表示担忧。

此外，根据融创2016年财报，公司期末净资产为354亿元。而融创与万达这次交易的总额高达631.7亿元，超过了融创2016年末的净资产，占其去年末总资产2932亿元的21.5%，根据有关规定，构成重大资产交易。不过，截至昨日22时53分，记者注意到，融创中国仍未就此次交易发布详细公告。