每到下午下班开车回家,家住河南省郑州市工人路南段一小区的张先生就有些心烦。
“下班回家本来是很高兴的事,但停车太难了!回去早了,还能在小区找个地面车位停,但第二天车出来就难了,几乎都被车堵死,只有按车主在车窗上留的电话联系挪开,短的十几分钟,长的二三十分钟。一到晚上,小区消防通道全部被堵死,真出现了火灾,消防车根本进不去。回去晚了,车进不去小区只能停在马路边,既不安全,也可能被交警贴条。”6月25日,张先生叹着气对《法制日报》记者说。
“解决停车难是迫在眉睫的民生问题。从目前情况看,老旧小区不可能再新建地下停车场,最大的可能性就是在空闲地带建设立体停车场。”郑州市物业管理协会一位不愿具名的工作人员说。
不过,这位工作人员也坦言,老旧小区建设立体停车场不仅存在争议,而且建好的很多还出现了闲置现象,如何规范建设引导停车迫在眉睫。
脱困停车难各自出招
“在这次治理前,有的居民为停车方便,私装地桩锁。现在,街道办事处出面进行了治理,重新规划停车位,停车无序的状况得到缓解。”郑州市中原区棉纺路街道办事处三棉东小区居民老张说。
三棉东小区是一个典型的老旧小区,居民大都是原国棉厂的职工家属。棉纺路街道办事处始建于一五计划经济时期,辖区内国有企业多,随着企业改制等工作的深入,这些小区与原企业脱离了关系,物业管理、费用支付等出现了问题,不少居民通过自装地桩锁来争设停车位。
“居民对停车难等问题反映强烈,我们制定了老旧小区公共空间管理规范的方案。”棉纺路街道人大工委主任李振宁向记者说,“老旧小区公共空间管理最重要的是规划和建设,我们组织居民拆除了违法建设,重新规划停车位,缓解了停车难题。”
针对立体停车场的建设问题,李振宁认为,该项目投资大,需要动员社会力量,利用社会资金,而且要征求居民的意见。记者在采访中发现,如何解决停车难已成为物业管理方面临的共性问题。
天明路一小区决定采用抓阄的方式,来确定地面停车位租赁权利。
“如果抓不上,我的车停哪儿去?”不少业主发牢骚。
物业方则表示:“车多位少,这是不争的现实,也是个老话题。有的业主因停车难,还拒交物业费,搞得我们也是焦头烂额。抓阄是无奈之举,也是相对公平的解决方案,这也是我们借鉴一些地方通过摇号来确定购车入户资格的做法。”
“我们也考虑通过建设立体停车场来解决停车难,但投资需要上百万元,谁出资金是个难题,还有大多数居民是否同意也未知。”物业方说。
当然,有的小区已经迈出了步伐,亚新美好时光小区就决定在小区内建设一座高24米的立体车库,目前正在征求业主意见。
立体停车场使用率低
“小区没有规划地下车库,地面停车位有限,似乎只有建立体停车场了。然而,有的立体停车场建好了,停的车并不多。”担任多家物业管理公司法律顾问的河南程功律师事务所主任吴天阔向记者坦言,立体停车位的出售率和出租率均不佳,使用率不足一半,闲置现象不容忽视。
位于郑州市陇海西路的阳光景苑小区是新建小区,按照规划,小区地下停车位有一部分是两层的立体停车位,可基本满足业主停车需求,但立体停车位二层几乎没有停放车辆,小区附近的道路上则停满了车,直接影响到消防通道。
“为避免堵塞消防通道,我们设置了警示标志,还在道路一侧拉起警戒线,但总是被车主挪走照旧停车,我们又安排物业人员对违规停放的车辆张贴‘消防通道,严禁占用’的警示宣传单,但还是没效果。地下车库配置有立体车位,他们却不买也不租,就违规停放,我们也没什么好的办法。”小区物业人员张先生说。
与张先生一样,每个受访的物业人员均认为,立体停车位优势明显,既增加了一倍的停车位,出售价格上也比非立体停车位便宜。“一个非立体停车位售价十三四万元,而立体停车位售价不过八九万元。”张先生说。
“立体停车位进出太不方便。”对于立体车位,小区业主陈女士评价说,立体停车位不能停放越野车,只能停放五座以下的小型轿车,再加上车位较窄,停进去是个技术活儿。她举例说,有次她晚间停车时,倒车镜就被立体停车位上的钢丝绳剐掉了,一想起来心情就不好。
“立体停车位停车、取车时,都需要先刷卡,等到二层车位降到地面,操作过程需要好几分钟。”陈女士嫌麻烦,她经常把车直接停在小区附近的路边。
记者在该小区门前看到,紧邻的陇海高架一层路边都停满了车辆。小区保安说:“交警白天过来贴条时,停的车就少了,交警前脚走,后脚就有人过来停车。”
物业人员张先生认为,车主之所以不愿意选择立体停车位,一是没有形成使用习惯,二是相关执法部门对路边停车管理不严,如果执法部门对乱停乱放处罚严格,车主自然会把车辆停放到停车场。
“因立体车位停放车辆少,每月收取的管理费还不够正常维修的费用,长此下去不是办法。”张先生坦言。记者在采访中获悉,位于中方园路与宏达街口的九锦台小区已决定停用立体停车场。九锦台小区一期立体停车场建有4层,已经完工3年,使用率约有一半,费用入不敷出,因此决定停用。
其实,弃用立体停车场同样会碰到问题,那就是怎么拆。有的小区10年前就建了立体停车场,却因运营管理问题弃用,这些立体停车场早已严重锈蚀,四周放着各种杂物。居民告诉记者,该立体车位修建于十几年前,用的人少,后来坏了一直没人修。对此,物业工作人员也很无奈,由于立体停车场属于开发商投资,不是物业财产,也没有这笔专项资金,维修和拆除都很难。而立体停车场就这么废弃着,让本就紧张的停车位更加紧张。
要让停车更安全便捷
“停车位越来越紧张,发展立体停车场目前是一个趋势,但投入大、回收成本时间长等因素,困扰着立体停车位的建设速度。”郑州市物业管理协会相关负责人说。
“建设立体停车场需要几百万元甚至上千万元的投入,不知道什么时候才能收回来成本,而且设备每月都需要检修,每年至少需要数百万元的费用。如果不正常维护,就可能留下安全隐患。”郑州某物业公司负责人李先生说。
郑州六合幸福门小区建设立体停车场投入了2000余万元,有两种使用情况,一是向业主出售,一个停车位售价为13万元左右,二是向业主出租。一位物业人员称,销售情况并不好,出租情况一般,在两年的运营成本中,既有人工费,还有设备的维修费,仅防火系统,一套都需要几十万元。
针对这些建设投资痛点,郑州市城乡规划局相关负责人表示,鼓励社会力量投资建设立体停车场。既有小区改建立体停车场,按照相关规定,在满足结构、消防安全等条件下,其他功能建筑改建为停车场的,可简化规划审批流程。居住区利用自有建设用地设置机械设备类停车设施,应取得业主委员会同意,没有业主委员会的,街道办事处或社区居委会等可主动征求居民意见形成决议。
郑州大学西亚斯国际学院法学院院长高瑛玮教授认为,随着私家车数量的激增和用于停放车辆土地面积减少的矛盾越来越激化,向立体空间要车位无疑是破解停车难题最有效的途径。政府首先要从业主观念引导上入手,通过广泛宣传增强业主规范停车的意识,而不是“见缝插针”地乱停乱放；其次从税收、规划、建设、管理等方面出台相关规定,加大优惠政策配套,降低立体停车位投资成本和运营成本,还可以在土地供应方面给予优惠,对建设养护提供不同程度的奖补,从而使立体车位得到更为广泛的应用和推广。
对于停车习惯的培养,一些立体停车场的管理者把希望寄托在执法部门的执法力度上。他们认为,随着城市治理日益严格,道路上的停车位将被取缔,车主会逐渐适应小区立体停车位,久而久之就形成习惯。还有一些小区物业方认为,业主所说的不愿意停放到立体停车位其实是为“划算”二字找借口,是“贪便宜”习惯使然。
部分立体停车场管理者的期望正在变为现实。今年4月,郑州市发布消息称,将解决车辆乱停乱放问题。机动车要按规定区域和标准停放,取缔主次干道路面、人行道停车泊位,严查机动车占压人行道、盲道停车、逆向停车、不按泊位停车等行为。郑州市停车场管理中心称,相关措施可以缓解市区交通拥堵,也能够培养更多驾驶员的良好停车习惯和出行方式。
河南省人大代表王永杰认为,优化立体车库的结构,提高管理水平应该是物业管理部门需要着重考虑的问题。针对部分业主嫌麻烦不愿把车停在立体停车库、因技术不熟练导致停车库造成损伤等原因,物业管理方应加强停车引导,或根据大多数业主建议,对立体停车位进行优化改造,让车主停得安全、便捷。
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