房地产的“白银时代”：项目并购凶猛 市场重构寡头竞争规则

每经实习记者 吴抒颖 每经编辑 曾健辉

当前，房地产圈的一个普遍共识是“白银时代”来临，行业集中度正在快速提高，寡头时代将来临。

一组数据可以印证上述观点：中国房地产TOP10研究组发布的《2017中国房地产百强企业研究报告》显示，2016年全国百强企业销售额市场占比快速上升至40.8%，创造历史新高，行业集中度加速提升。

相较于中小型房企，大型房企在资金层面和土地储备等方面拥有更多优势。今年上半年，大型房企的大宗收并购发生得更为频密。另一方面，大型房企之间联合拿地共同开发的合作模式，也渐渐成为主流。

正如万科高级副总裁谭华杰所说，“未来的房地产市场，将越来越像是大象之间的游戏”。

房企并购加速

6月29日上午，万科以551亿元竞得广东国投旗下广信房产股权及债权，其中包括花地湾地块。按照规划，花地湾将以花地大道为中心开发高层商贸区，周边布局多层和低层的居民住宅，同时配套公园、医院、中小学和体育场等，为芳村新中心城区。建筑面积达150万平方米，计划10年内完成。

这笔交易得到万科董事会名誉主席王石的首肯。在这宗交易落定的翌日，王石在股东大会上称，这像是他离开万科的大礼包。

实际上，万科近年来从未停下收并购的脚步。5月26日，瑞安房地产发布公告，将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价卖给万科，后者因此拿到11宗空地和3宗在建和停工（嘉陵帆影）项目。

2016年8月21日，万科在港交所披露收购印力集团的公告。收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司。交易达成后，万科即通过成立两只商业地产投资基金，将旗下商业项目打包给印力统一运营管理，打造了商业地产运营的平台。

热衷于收并购的融创，则通过此种模式在全国开拓疆土，并成效初显。今年以来，融创收购了天津星耀五洲、大连润德乾城和重庆江北嘴国际金融中心等项目，上述三宗交易总代价达155.86亿元。

与此并行的是，融创今年上半年已经完成千亿元的销售额。7月5日，融创中国宣布，2017年上半年共实现合约销售金额1118.4亿元，同比增长89%。

并购正在加速房地产行业的整合。据Wind资讯统计，今年1月份以来，房地产行业发生的并购数量达到了138宗，涉及资金1298亿元。而2016年全年，房地产行业发生的并购数量为217宗，涉及资金4102亿元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎。比如像恒大、融创这样的品牌房企仍然会通过买项目买公司的外延式扩张“冲业绩”。

寡头间的合作频密

地价抬升和利润下滑正在压缩房地产企业的生存空间。通过合作及交换股权等方式获得土地储备，成为房企应对新局面的不二之选。

此背景下，大型房企抱团拿地成为常态。《每日经济新闻》记者根据公开资料统计，2017年上半年北京已成交的11宗限价地块中，8宗地块均由联合体摘得。首开、龙湖收入了5宗北京限价地块；中海、保利、万科和国开都是其联合伙伴。万科、中海和保利各以3宗地块位列第二，国开、旭辉则以2宗地块位居第三位。

在华南区域，大型央企之间的合作也十分频密。深耕深圳的华侨城和招商蛇口，去年以310亿元的代价拿下了深圳国际会展中心（一期）的11宗配套商业用地和国际会展中心（一期）的建设运营权，两者将共同开发这个“巨无霸”项目。此外，招商和华侨城在深圳的合作项目还有位于龙华的综合体项目红山6979。

央企之间频繁合作的逻辑何在？易居房地产研究院总监严跃进指出，央企通过联合开发规避了拿高价地的风险。此外，央企对于拿地的成本控制也在加大，这个时候确实会出现各类管控的做法，尤其是融资压力增大以后，央企也希望通过联合拿地来降低投资成本。

在并购潮涌和联合开发的双重夹击下，中小型房企的出路也备受业界的关注。张宏伟指出，规模化虽然仍是未来趋势，但房地产行业的市场容量一年也就10万亿元左右，如果未来3~5年出现2~3家万亿元级的房企，再有30家左右的千亿元房企，这就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势。对于中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场，要么在转型的道路上做小而美，这样在行业中才可能仍有一席之地。