物业行业竞争加剧，有的企业还在为“变现”苦寻出路

每经记者 吴若凡 每经编辑 王晓波

随着人们对生活质量的要求越来越高，物业服务逐渐成为大家关心的话题，“杭州保姆纵火案”更是将物业服务的话题推到了一个新高度，那么我国的物业市场到底处于怎样的格局呢？近日，中国指数研究院（简称“中指院”）发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》（下称“报告”）就为我们描绘了这个行业的生态模式。

通过对物业百强企业的研究，报告认为，这些企业一方面通过并购等方式让强者恒强，使得企业间分化加剧；另一方面，在经营绩效方面，随着基础服务扩规模的强化，物业服务行业仍有利润难题待解。

百强物业加速收购

从中指院的报告可以看出，物业企业间的兼并重构越发频繁，2016年，百强企业收购物业服务企业共91家，收购物业管理面积2.34亿平方米，占百强企业管理面积的4.29%。

中信建投将社区O2O市场的发展分为4个阶段。其中，2014年到2016年是市场探索期，企业会陆续涉足该领域；2017年到2019年是市场启动期，市场优胜劣汰，“跑马圈地”即在这一阶段展开；2020年以后，该市场将分别进入高速发展期和应用成熟期。

以2016年彩生活的母公司花样年收购万达物业为例，通过12亿元购买了万达的资产包，所涉物管面积超过6000万平方米，包括万达的写字楼、住宅以及裙楼底商。通过收并购的方式，彩生活实现了管理面积的迅速扩大。

除了兼并收购，还有一种方式就是向外输出物业系统和服务。今年6月，绿地控股将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司，股权转让对价为10亿元。由此，绿地将其不赚钱的业务全部转手，而雅居乐也借此扩大了自己的物业管理规模。

“不像万科、花样年这种大型公司能够建立平台，形成规模效应，中小物管公司的生存变得越来越困难。因此，借助彩生活这样的生态平台，对这些物业公司来说，无疑是最好的选择，商业模式理论上是非常好。”上述物业公司老总就表示。

规模之战背后谋流量之争

另一方面，由于基础物业服务的同质性特征加剧了企业间竞争，越来越多的物业服务企业采取差异化竞争战略，探索更贴近业主需求的特色服务。

物业公司除了基础的刚性业务之外，更多孵化一些与社区相关类的服务，彩生活服务集团总裁唐学斌告诉《每日经济新闻》记者，彩生活今年的主要任务是把客户从线下导流到线上平台，为家庭用户提供所需要的服务，比如教育、电商，等其他产品。

一品牌物业公司老总告诉《每日经济新闻》记者，彩生活是一个互联网企业，物业管理只是社区服务的入口，相当于入口，其本质是想通过获取用户资源来盈利。

数据显示，截止目前，彩之云社区平台服务面积覆盖约8.5亿平方米，按照彩生活的预计，到2020年，彩生活社区服务面积将达到25亿平方米，为分布于200多个城市的3000多个项目提供物业管理服务。

不过，对于唐学斌“25亿”的构想，上述物业公司负责人表示“可能性不大”，到2020年，中国所有住宅物业面积只有200亿平方米，25亿平方米相当于占据了10%，这意味着每个城市需要10%以上的住宅服务都来自于彩生活。

兼并与输入，物业行业仍有利润难题

兼并输出这样的整合方式虽然能在资本市场获得青睐，但创收还是主要评判的尺度。

数据显示，2016年，百强企业全年实现营业收入均值达62783.58万元，同比增幅达16.10%。其中，百强企业通过多种经营业务获得的增长成为了亮点。

2016年多种经营收入均值为10851.93万元，同比增长19.98%，业绩贡献度为17.28%，较2015年增加0.55个百分点。

多种经营净利润占比提升至近四成，基础物业服务净利润占比下降。2016年，百强企业净利润均值为4578.98万元，同比增长16.90%，其中，基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%，多种经营净利润均值为1796.91万元，同比大幅增长47.62%，增速远超基础物业服务。

中指院指出，百强企业拥抱“互联网+”，不断创新求变，推出各项增值服务，挖掘社区“金矿”，重构物业服务企业的盈利模式，打开新的利润增长空间。

在物业管理行业进入深度整合、加速升级的大背景下，百强企业营收在基础物业服务为创收主力，同时多种经营业务也步入上升通道。

但业内人士指出，平台的建立，要找到一个变现途经，比如，对于彩生活的一整套构想，业内却也有疑惑——彩生活最大的难度在于客户资源的变现，物业公司这么火，看中社区生活服务的前景，但巨大的问题是如何找到变现的途经？如何在寻找途径时避开或搭上京东、淘宝等大入口。

“从彩生活的财务报表来看，目前比较危险，其净现金的流入量比利润要少，说明很多利润是靠应收账款和财务报表调节的。相对而言，类似的绿城这样优质的物业公司现金流非常好，收款能力更强。”上述物业公司老总表示。