每经记者 杜冉乐 实习记者 舒曼曼
每经编辑 卢祥勇
《每日经济新闻》记者从万达集团官方微信获悉，6月28日，大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业”）与香港中信泰富（中国）投资有限公司（简称“泰富中投”）在北京签订长期战略合作协议。
一个是国内商业地产大鳄，一个是央企中信旗下的地产旗舰之一，当天合作最大亮点是泰富中投将旗下商业项目委托万达商业运营管理，使用万达广场品牌。两年前，王健林宣布要推出轻资产模式，这次合作意味着万达商业的轻资产运作正向“体外”输出。
万达商业方面表示，这种轻资产合作模式有利于增加租金收入，获取更多核心城市的商业资源，而泰富中投则意在增加持有物业投资回报。
中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长郭增利在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，万达商业在二三线核心城市拥有非常丰富的零售商渠道资源以及招商和运营能力，而泰富中投虽然比万达商业起步早，但是其商业类型相对局限，从商业基因上来说，过去的经验不足以应对项目区位的挑战。双方合作对于泰富中投来说安全性更高。
中信泰富面临业态调整
《每日经济新闻》记者了解到，万达商业与泰富中投首个合作项目确定为上海嘉定中信泰富万达广场，面积约15万平方米，预计将于2018年10月1日开业。
该商业项目位于上海市嘉定区核心位置，紧邻轨交11号线嘉定新城站，是综合体“中信泰富·又一城”的购物中心的一部分。公开资料显示，中信泰富于2007年以5.89亿元拿下该地块，规划总建筑面积约53万平方米，规划建成集高端住宅、写字楼SHOPPINGMALL等多种产品形态于一体的大型城市综合体。
随着新一代消费者升级，以繁华中心区高端商业见长的中信泰富商业项目渐显疲态。以位于上海南京路的中信泰富广场为例，自2000年开业以来，中信泰富广场与梅龙镇、恒隆并成为奢侈品重镇“金三角”，相当一段时间内成为了财富与时尚的象征。但据解放日报报道，中信泰富广场去年9月接连关闭近20家商铺，成片关闭的态势让人误以为走进了一家还未完成招商就急忙开业的新商场。
去年10月份，有传言称中信泰富广场经营权让渡给韩国乐天百货，随后中信泰富发布声明称系两者约定共同出资成立合资公司，以加强商业资源整合能力，并在商业管理上共同开拓。
郭增利表示，目前中国商业地产存在很多问题，从城市规划的角度来看，商业地产供应量已超过所在地的消费需求，造成非常明显的分流，这让许多商业地产面临着强大同业竞争压力。
就双方此次合作来看，郭增利认为，万达广场的路线是大众化、家庭化的定位路线，实际上从双方合作项目的地理位置和区位条件上看，不可能走高端路线，而这样的区位条件恰恰是非常适合万达的定位，投入到市场也更容易被市场所接受。
万达商业对外输出轻资产
两年前，万达集团董事长王健林宣布万达商业要推出轻资产模式，仅一年后，在2016年集团年会上，他宣布万达商业向轻资产转型成功。
《每日经济新闻》记者了解到，在王健林宣布推出轻资产模式之后，2015年8月，万达商业就公开披露了3次股权转让及轻资产合作框架协议，先后累计出售15个万达广场项目全部股权，涉及常州、梅州、连云港等15个二三线城市，交易对价总计约131亿元。
王健林在作年度工作报告时表示，2016年，万达成功转型轻资产，全年共开业50个万达广场，21个属于轻资产。目前，万达商业的轻资产主要有两种模式，一种是“投资类万达广场”，另一种则为“合作类万达广场”。
去年第四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，计划2017年至2019年每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成，这种轻资产模式被称为“投资类万达广场”。
“合作类万达广场”是由合作方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方分成，此次与泰富中投的首个合作项目即为合作类万达广场。
郭增利告诉记者，现阶段，中国商业地产的增量仍处于上升状态，这是轻资产成长的客观条件。从2015年开始走轻资产道理之后，现在万达商业的轻资产项目和占比越来越高，尤其是在地级市、二三线城市的经验非常丰富，可以说万达商业输出力量非常庞大。
实际上，去年以来，房企纷纷加码商业品牌输出“轻资产”，如新城控股及其新城吾悦广场、红星商业的“代管”以及大悦城“大资管”模式，以及华远地产与大悦城合作开发石景山商业综合体等。
郭增利强调，轻资产实际上是一个过渡阶段的产物，商业地产的本质还是做资产，需要通过良好的运营和管理来实现项目的保值和增值。
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