潘石屹35亿整售虹口SOHO 一年卖一栋变现“补血”自持？

每经记者 吴若凡  每经编辑 姚治宇

潘石屹又卖楼了。

6月26日，SOHO中国发布公告称其以总价35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业，至此其目前在上海握有的5栋楼目前已甩手2栋。而此次的交易标的虹口SOHO距离2016年初开业不到两年。

SOHO中国董事会认为，鉴于虹口SOHO项目的可租售面积仅占SOHO中国所持全部投资物业的总可租售面积约6%，出售事项将不会对公司的总租金收入产生重大不利影响。但频繁抛售背后，业内认为，潘石屹谋为SOHO中国变相解决现金流和利润率问题。

专家：吉宝没抄到底

从此次收购的形式来看，吉宝置业中国通过其全资子公司Joysville投资私人有限公司，签署合资协议，收购Vision (III) 私人有限公司30%的股权。

据悉，Vision (III) 间接持有位于虹口区的虹口SOHO100%的股权。首峰旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期（简称“AAMTF III”）将持有Vision (III) 40%的股权，另一名联合投资者则持有剩余的30%股权。

吉宝置业发言人告诉《每日经济新闻》记者，上海作为中国的金融及商业中心，其市场对于高质量、地理位置优越的商业项目的需求日益旺盛。“在审慎投资策略的指引下，我们将开展适当的增值工作，这不仅能保值，更能在长期内巩固资产价值。”

第一太平戴维斯助理董事张琳介绍说，今年上海写字楼物业成交挺活跃，去年整个市场大总成交非常好，上海也有许多不错项目在出售，潜在买家也一直在看。

资深地产专家组薛建雄表示，“目前上海的项目有的刚建成，有的没竣工就拿出来卖，目前客户心理价位也比较高。对于吉宝来说，拿到标的能够赚到物业升值和租金的钱，只是没有抄到底而已。”。

潘石屹谋现金利润

此次交易对于SOHO中国而言划算吗？

虹口SOHO综合体项目共拥有7万零42平方米的可出租面积，其中包括6万5304平方米的办公楼空间与4738平方米的零售空间。该项目于2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高达97%，主要租户包括松下电器与中国太平洋保险公司等。

公告显示，虹口SOHO项目截至2016年12月31日的总成本约为23.37亿元，虹口SOHO项目的账面值约为34.46亿元。截至2015年及2016年12月31日止年度，旭升置业分别录得收益（即租金收入）545.02万元及7933.39万元。

“SOHO这笔交易的确很划算，因为持有物业反倒会增加公司的资金成本。”资深地产人士薛建雄表示，价格虽然不便宜，但是潘石屹也没赚到钱，手上持有那么多项目，财务还是有压力。

SOHO中国则表示，从出售虹口SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，此次出售事项为SOHO中国以公平值变现其于虹口SOHO项目所作投资收益的良机。

不过有业内人士认为，现在卖掉项目并非一个明智的选择。

高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓则表示，投资需求持续保持高位，市场上目前可供交易的优质资产有限。我们预期，中短期内房地产投资市场的价格会有一定的增长，投资回报将会保持稳定。

高力国际的数据则显示，2017年首季上海大宗物业市场收录近80万的成交面积，约人民币220亿元的成交总额，相较于2016年成交热度不减，而且外资投资者在2017年开年之后的市场活跃度优于去年，首季投资方向主要偏好于核心商务区有增值机会的办公楼资产。