金科2000亿目标背后：治理模式创新和全线细腻作业成关键

文/刘嫣然

谋而后定，行且坚毅。1998年，金科萌芽于初生的西部直辖市重庆；20年后，其一骑绝尘跻身于区域行业龙头，收获赞誉无数。回头审视过往轨迹，金科的20年一直在生动阐释着这八个字——谋而后定，行且坚毅。

比如其早在2008年就开始转向职业经理人经营，向105名职业经理人派发原始股，这一理念持续至今；又比如其实控人黄红云20年来一直坚持的“四不”主张，即：“不主张拿高价地，不主张高房价，不主张捂盘惜售，不主张谋取暴利”，这一稳健作风令其深受金融机构看好，融资能力较强；再比如其创业之初的“北进”战略，全国化时期的“622战略”和“1060战略”，这一系列战略的坚定执行，令金科在2016年底的土地储备高达1846万平方米，成为其核心竞争力。

人、财、物三箭齐发，过往战绩中金科无不所向披靡。近日，金科发布了最新的战略规划，提出了2020年销售额冲击2000亿元的目标，无疑又将是一次有力印证。

●20年屡胜

二十弱冠，西部房企金科正用一系列有力的数字为自己的成人礼加冕。

1998年，金科发起于初生的直辖市重庆，始于中国房地产市场化的启航之年。曾被多个媒体报道的一个故事是，当时金科创始人黄红云和几个合伙人开着一辆普桑，从涪陵进入重庆主城，在当时略显凌乱、破败的江北租了一间办公室，砸下3000万元在江北区五黄路拿下一块地，挖下第一锹土，开发出第一个项目金科花园。

也正是这一独到的战略眼光，在1998年福利分房制度终结的大背景下，受黄花园大桥通车、重庆主城区路桥实行年票制、以及重庆直辖后的城市大扩张等利好因素促进，江北区一夜之间成为“重庆向北”的城市扩张主战场，金科花园的价值迅速暴增，2000年开盘后火速售罄，金科也因此一战成名。

值得注意的是，当年的重庆地产市场群雄争霸，包括竞地、南方、中渝、渝海等名号颇为响亮的巨头，但时光荏苒、潮起又潮落，当年的巨头中有不少已退出市场，金科却在这条路上一走就20年，而且规模不断扩张，终成渝派地产的一面旗帜，跻身全国一线房企之列。

数字艰涩，但却有着极高的信服力。

2003年，首个特色民居项目金科·中华坊别墅开盘当天售罄；2004年，仅仅用了6年时间，金科就入围中国地产百强；2007年，更是抢先全国布局，落子“长三角”地区，同时开拓四川、湖南；2008年进军北京市场，形成了中西部、长三角、环渤海三足鼎立的全国化布局，从重庆的地方房企迅速成长为全国化房企；2009年，成为“中国地产品牌10强”，正式跻身一线房企阵营；2010年，销售规模突破百亿大关；2011年实现深交所挂牌上市，2012年，成为“重庆民营企业50强”第一名，全国房企综合实力排名第16位；2013年销售规模突破200亿元，土地储备达2700万平方米；2014年，正式进军产业地产，与大连亿达集团合作打造产城融合的长沙科技新城项目；2015年销售规模突破300亿元；到2017年初，金科股份总资产规模已经突破1000亿元大关。

此外，在今年5月底召开的金科股份2017年第三次临时股东大会上，金科董事会成功换届，金科控股方在9个董事会席位中占据7个，牢牢掌握着公司的控制权。

●2020年冲刺2000亿

辉煌战绩尚在传颂，金科又开始蓄势蝶变。

2017年6月14日晚间，金科股份发布《金科股份：发展战略规划纲要》（以下简称《纲要》）：在2017～2020年期间，公司计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。

按照上述时间节点，两年后，即2019年，金科将进入“千亿俱乐部”。同时，其每年的销售额增长率将分别达到60%、37.5%、36.3%。

“房地产是国家经济发展的重要产业，其支柱地位在一定时期内不会发生重大变化，未来整个行业有较大的发展空间，但行业集中度越来越高，且在快速提升，房企必须要快速做大规模、增强实力，才能获得更好的发展。”金科股份相关人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》制定的发展目标，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率将达到45%左右；而在2016年，常住人口城镇化率还停留在57%，确实存在较大空间。

此外，大型房企的发展速度在加快也是不争的事实。2017年1~5月，第三方机构数据分析显示，前10家大型房企的平均同比增长高达83.49%。

金科志在为全国龙头房企席位先期谋划。

金科相关人员表示，未来金科在区域布局上将加快以聚焦城市群为导向的全国性布局；在发展模式上，以开放的心态，向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变；在经营导向上，围绕低成本高周转提升运营能力；机制保障上，以高激励为引擎打造高水平、高战斗力、高责任心的专业团队；资金保障上，则从对外创新融资模式、对内加强资金管理方面努力。

而要实现上述目标，金科给出的路径之一是：合作并购。具体模式包括：在核心一二线城市，以公司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目，加速进入目标城市或加大公司在目标城市的市场占有率；在中心城市，通过收并购、合资合作等方式扩大获取项目的数量和渠道；在优质的三四线城市积极参与“招拍挂”，并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势，通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种合作机制，扩大开发规模和品牌影响力。

据了解，金科管理层在制定《纲要》时，已经考虑到了不利因素，对实现千亿目标有足够的信心。而这信心背后则是其多年来在人、财、物方面的战略。

职业经理人制度

“天之道，利而不害，圣人之道，为而不争。”金科的20年发展，恰是一个印证。

据了解，过去20年里，金科始终秉持“建筑人居梦想”、“做好每一个细节”的理念，赢得广泛认可。

事实上，金科的产品结构调整就有着鲜明的民生导向。公开资料显示，金科的产品战略可以概括为“7030战略”，即70%属于中小户型，用于满足刚性需求，30%属于改善型，满足中高档住房需求。

“关注民生、重信重义。”这一带有鲜明风格的企业家胸怀在经营策略上却身体力行地践行着“财散人聚”的理念。

2011年8月23日，ST东源正式更名为金科股份，在地产调控的大背景下，金科经历2年多的时间重组上市后，终于走上了资本市场的广阔舞台，这足以引人瞩目。

更为引人关注的是，金科早在上市之前就在产权上实现多元化、将所有权与经营权分离。具体而言，早在2008年金科就已经开始完善企业法人结构，家族人淡出，并向105名职业经理人派发原始股，提升团队的凝聚力、战斗力。同时，在金科股份的管理团队中，没有一个黄红云的家族成员。

金科股份董事长蒋思海曾公开称，黄红云一直在向外界传递“经理人向前，家族靠后”的管理理念，在公司管理上，职业化的团队起主导作用，通过完善的授权体系，已经实现了员工职业化、团队专业化，也正是公司完善的治理结构吸引了大批优秀的职业经理人。

公开资料显示，黄红云家族在金科股份的持股比例一直比较高，但并不会干扰公司的业务管理，经营团队起主要作用。“金科所建立的一整套现代企业的管理和激励机制，以及‘财聚人散’的企业家胸怀，从而突破了家族企业的桎梏，奠定了金科快速发展的基石。”蒋思海说。

“金科的用人制度，完全按照现代企业制度设计，公司的岗位根据其能力设计，与其出身和身份并无关系。”蒋思海说。

“财散人聚”的理念还体现在2011年公司上市之初给予普通员工原始股，让其成为企业真正的主人。

此外，2015年6月，金科还鼓励员工跟投房地产项目，将项目经营效益与跟投员工的个人收益直接挂钩，将公司2015年6月30日后首次开盘销售的项目纳入，员工持股合计不超过10%，实现收益共享、风险共担。

资本要素聚集

身处资本市场第一线，融资能力已成为衡量企业发展的一大重要指标。

金科股份2016年年报显示，2016年营收与销售额双双高增长。其中,公司实现营业收入322亿元，同比增幅为66%；净利润为17.9亿元，同比增幅为45%；归属于上市公司股东的净利润为12.3亿元(扣除无固定期限委托贷款的影响)，同比增幅为9.7%。

值得注意的是，据亿翰智库发布的《2016年中国典型房企销售业绩TOP200》，TOP100企业合约销售金额合计为51618亿元，同比上升47.6%；194家上市房企的总营收为29997亿元，同比增长28.9%，净利润为3441亿元，同比增长30.4%。照此测算，金科股份的业绩增速远高于同行业水平。

此外，更为引人关注的一个数据是，2016年，金科股份的资产负债率为79.37%，2015年这一数据则为83.94%，同比减少了4.57个百分点；而据上述报告，2016年上市房企的资产负债率同比则增加了2.3个百分点，金科再次跑赢同行业水平。

事实上，这已经不是金科股份第一次因为强劲的融资能力而引发业内好评。从2005年首次入围中国房地产百强以来，金科就保持了持续稳定的增长：2010年，金科位于百强榜的第19位；2011年，金科又向前迈进一步成为全国第18位；2012年和2013年，金科在“调控年”实现逆市增长，跻身百强第16位，此后每年其一直稳居百强榜中。

此外，2014年，金科股份还入围全国房企运营效率全国前3名、融资能力“TOP10”的行列。

值得一提的是，金科股份优异的吸金能力和融资能力也令不少研究机构对其另眼相看。

申万宏源所发布研报显示，金科多渠道融资和销售回款的加强促进公司现金流进一步向好，2016年完成45亿元定增，债券融资154.5亿元；期末现金余额为176亿元，同比增幅为88%。为此，申万宏源给予金科维持增持评级，维持盈利预测，并认为公司储备充足，融资成本有所下降，随着公司战略的调整，未来盈利能力将逐步回升。

有分析认为，金科优秀的融资能力背后，离不开黄红云20年来一直坚持的“四不”主张，即：“不主张拿高价地，不主张高房价，不主张捂盘惜售，不主张牟取暴利。”

金科仍在进一步发力优化债务融资结构。今年5月，金科已取得中国银行间市场交易商协会获准注册文件，总金额为90亿元，以改善债务融资结构，降低债务融资成本，提高公司综合实力和抗风险能力，满足公司生产经营的资金需要。

截至2016年末，金科共获得银行授信额度667.09亿元，其中已用授信额度为199.89亿元，剩余授信额度为467.2亿元。

土地为王

对房地产公司而言，土地储备已成为影响其未来发展的重要法门。

在强劲的吸金能力和优异的融资结构支撑下，2017年以来，金科在市场拓展上并不手软。3月，金科天津项目举行了奠基仪式、金科南宁公司举行开业典礼；2月，金科武汉公司开业；金科华北区域、重庆区域、华东区域，中西部区域公司均相继开业。

频繁拓展的背后是金科在土地储备上多次有力且稳健的出手。

2016年，金科在全国核心十城密集买地布局，在重庆、成都、天津、合肥、武汉等核心城市相继拿下优质地块。

2016年1月，金科拿到河南郑州高新区瓦屋李城中村改造地块，正式布局郑州；2月25日拿下重庆两江新区水土组团土地；5月18日，收购安徽合肥双峰开发区半岛1号项目；5月25日拿下四川成都两宗二类住宅用地；6月13日获取重庆开州西部新区宗地；8月29日摘得山东济南章丘圣井片区两处地块；6月29日获重庆两江新区大竹林礼嘉片区234亩高端住宅用地；11月25日斥资24.63亿元一日连斩南宁、柳州三块土地；11月30日，以44.33亿元获取安徽合肥三块优质宗地；12月8日，金科首入天津，一天连斩团泊西区2地块；12月14日获重庆两江新区蔡家组团，开州东部新区两优质地块；12月6日收购海尔地产山东澜山公馆、青岛罗兰公馆、泰安桃花源三项目；12月27日，获重庆两江新区蔡家组团优质地块。

进入2017年，金科拿地步伐不减。1月24日，金科首入湖北武汉，斩获武昌核心区域100万平方米优质地块；2月8日，金科获云南昆明官渡区滇池附近133亩优质地块；3月30日和4月21日，金科获重庆两江新区蔡家组团204.18亩、166.94亩、以及龙兴组团282.76亩三优质地块，总地价为29.53亿元；4月11日，金科再次获取广西省柳州市柳南区优质地块，面积为40.78亩，总地价为3.58亿元；4月25日，金科完成无锡蠡湖一号393亩项目并购；4月26日，金科又获取江苏苏州常熟83.76亩、55.16亩优质地块，总地价为8.89亿元；5月，金科两入四川雅安，获取133.5亩优质地块，总金额为4.13亿元；6月5日，金科首入河北，获取石家庄正定新区85.42亩优质地块，总金额为8.58亿元。；6月7日，金科再获重庆沙坪坝区西永组团232.8亩优质地块，总金额为18.1亿元。至此，金科进驻城市已达46个。

据公司2016年年报披露，金科在重庆大本营的市场占有率达4.43%，在成都也拥有0.48%的市场份额，且拥有庞大的土地资源，截至报告期末，其土地储备可建面积高达1846万平方米。

一位不愿具名的房地产市场分析人士表示，由于人多地少这一特征在短期内难以解决，因此土地资源在房企比拼砝码中的重要程度还会持续升温。

而在强劲的土地资源支撑下，金科正强势践行着公司最新提出的“三圈一带”战略，即以国家城市群发展战略为导向，围绕国家级城市群京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带及其核心城市进行区域战略布局，以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅。

据了解，目前金科总资产达1200亿元，拥有员工超过1.2万人，累计开发项目130个，目前在建项目85个，业务遍布中国京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带的46个城市。

面对未来，金科正蓄势待发。