中铁建地产：一场与自己的较量

每天醒来，都觉得自己睡在工地上，那是一些说不清是什么机器发出来的隆隆声中夹着一声声钢铁碰撞的清脆声。

天黑后如果不拉窗帘，塔吊的灯光是“夜空中最亮的星”。

城市开发建设的速度太快，邦地产君每天一低头就能看到窗外两块工地的工期进度，他们的楼面价都曾经创下成都的第一。

某一个阴雨绵绵的下午，邦地产君打了个电话：

“亲，你知道我们房子的房产证什么时候能下来吗？”

“再过一段时间吧亲，不过我跳槽了啊，去了南边。”

“南边哪个楼盘？”

“西派澜岸。”

“他们房子怎么样？”

“四五百万一套呢！”

没得到想要的信息，却知道了我的置业顾问跳槽。而过了一个月我再打电话给她，她又跳槽了。

此前听到是中铁建地产的房子，与我们每天抓着不放的“碧万恒”比起来，是有点“冷门”，邦地产君一下子没反应过来。

作为16家涉足房地产的央企之一，中铁建地产在成都的项目并不算多，西派城、西派澜岸、西派国际、北湖国际城、青秀城、中国铁建广场、锦江国际花园……对他们来说，青秀城、锦江国际花园是1.0的产品，而“西派系”和北湖国际城则是2.0的高端改善产品。

从透明房产网的数据看到，他们的库存几乎消耗完毕，连所剩房源最多的西派澜岸，也仅剩48套，中国铁建广场剩24套。

补货应该是他们现在最急需做的事。中铁建地产西南区域公司总经理阮兴跟邦邦地产君说，“到了2020年，也就是’十三五’规划期间，整个西南区域的销售金额要达到400亿元，那么成都至少要达到150亿元。”

也正如阮兴所言，想在成都达到这个业绩目标，货值是一定要补的。

从2016年底，中铁建地产花费53亿元一口气拿下成都城南双流区三宗地块打造3.0产品就能看出，他们在成都下了很大的决心。

还记得今年4月6日成都那场惊心动魄的土拍吗？中铁建地产又以总价15.12亿元、楼面价13580元/平方米拍得青羊区一幅地块，记得西南财大副教授刘璐说过，这块地是那次土拍中唯一一块超值的地，因为成交价比其应有的价格低8.87%左右。

刘璐预测，结合现在的限价政策，双流三块地精装房的单价预计在17000元／平方米左右，青羊区地块若是清水房则可能高达20000元／平方米，邦地产君做了一道简单粗暴的数学题，这几块地集中上市后将为中铁建贡献至少56亿元的货值。

但他们离150亿有多远呢？根据克而瑞的数据，2016年成都销售业绩排名的第一把交椅被保利的116.18亿元拿走，接下来就是恒大的98亿元及万科的96亿元。但这个排行榜里没有中铁建。

关于其在成都的销售金额，成都公司对邦地产君称并没有准确掌握，但从中新网的报道中看到，为71亿元。

据阮兴介绍，中铁建地产西南区域公司目前已经在成都、武汉、西安、重庆、贵阳布局24个项目，独立开发及合作开发项目21个，在土地上的总投入约300亿元。

从其在西南区域的战略看来，高端改善的产品将会是他们在市场上的主打，为此其研究了12场高端生活方式预计在下半年推出。

在今年4月一场与媒体的交流会上，阮兴也透露今年预计房产板块完成年销售额100亿元的目标。

细数中铁建地产在全国的布局，上海仅有一个青秀卓庭在售也是让人意外。而从他们2015年12月17日在上海奉贤区以总价38亿元，楼面价19179元／平方米拿地后，在上海亦久无拿地的声音。目前奉贤区那块地案名为香榭国际，目前还未开盘。

广州，中铁建地产的项目只有三个，荔湾国际城、环球中心以及国际花园。最新的拿地动作是在今年的2月15日，中铁建地产以底价3.61亿元竞得广州南沙行政中心西侧的商业用地，折合楼面价4797元／平方米，但是，这块地的出让条件是他们需在180天内将全国性总部或区域、功能性总部迁入南沙，除此之外，地块还要求其需自持计算容积率总面积15%的物业，自持部分物业自取得房地产权证后持有年限不低于5年。

翻阅其官方网站就会发现，除了北京，他们更偏爱布局在二线城市，南京、成都、重庆、杭州、合肥、长沙等等，甚至连“深圳”这两字，都没有在项目列表中看到。

再看看全国的吧。

还是克而瑞的数据，在今年1-5月间，中铁建地产以240.1亿元的流量金额排在TOP100中的第29位，比28位的金科略低3.3亿元。

在2016年的时候，中铁建地产是以476.8亿元位于第二梯队，第28位；2015年，以372.5亿元位于第19位。

一年的时间被谁超过了？有中国金茂、荣盛发展、新城控股、阳光城、正荣集团、中南集团、鲁能集团、旭辉集团、首开股份。

我们一直都在说“房企弯道超车”这件事，大家都在卯足劲冲着千亿级奔跑，但从今年1～5月的成绩单看起来，千亿的传说要破功了。

目前突破千亿销售额的房企已经增至5家，除了碧桂园、万科与恒大之外，保利与绿地成为新入局者，而十强新晋龙湖却异军突起，前5个月累计实现合同销售金额755.2亿元，环比增加155亿元。也就是说，龙湖仅凭5个月的合约销售额就超过2016全年销售的86%。根据每日经济新闻记者此前的报道，龙湖前5个月的单月销售业绩同比增长率依次分别达到186%、415%、218%、161.54%、126%。按其平均增长率计算，2017年龙湖合约销售额有望突破两千亿元。

在这种时候，城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓、医养健康、教育产业、文化／旅游、商业地产、金融、海外地产、家装、智能家居等等都成了企业业绩增长点。

翻看中铁建的年报，在2016年其房地产板块新签合同额占总新签合同的4.058%，而工程承包则占了86.89%。

这个工程承包就指向了铁路、公路、城市轨道、市政工程、水利水电工程以及机场码头。

搜索中铁建与某个城市发生的重大事件，更多的是PPP、BOT项目的中标，而参与这样的项目，更能以较低的融资成本缓解资金压力。

也许是受到土地价格的压力，阮兴也说，之前已经与绿地、新希望有过合作，在成都在未来一定会跟更多的房企合作。

一位银行人士曾跟邦地产君说，现在企业贷款真的不容易，在小企业面前硬气的国有银行，面对央企国企面前的贷款需求，则是能满足的尽量满足，比如“可商议”的贷款利率。

来源：邦地产（Real-estate-Circle）