上海拍出两宗"100%"自持商办地 金茂41亿夺上海虹口项目

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

继北京、杭州实施地块“100%自持”新规后，今日上海拍卖的两宗商业地块也对竞拍房企提出了“竞买方100%自持”的要求。其中，上午拍卖的长宁区商用地块，仅吸引3家房企参加拍卖报价，最终地块由招商和东航两家企业的联合体以16.06亿元拿下，楼板价约20000/㎡，溢价率：63.1%，

“实际上，企业对这种地积极性不高，一方面因为拍卖条件高，另外还因为地块处于大虹桥区域，而区域的商用物业库存较多。”知名地产人士薛建雄指出，更重要的原因是，该地块要求项目建成后，入驻方必须是以虹桥机场为主运营基地的大型飞机公共航空运输公司总部企业。

上述地块的出让条件约定受让人自取得不动产权证之日起六个月内将企业总部注册于长宁，项目产业招商落地率不低于60%，即入驻办公楼宇企业总数60%的企业工商、税务注册于长宁。

薛建雄指出，一些企业办公地比较随意，但注册地往往会落在有税收优惠的其他区，所以对后续运营提出相当高要求。

今日拍卖的第二宗地块是位于虹口区提篮桥的商用地，要求“100%自持办公、商业物业不少于20年”，必须整体运营，统一招商管理，且办公楼须引入互联网+创新型连锁企业区域总部或持牌金融集团中国总部。商业业态主要以集中体验式综合性消费模式为主，不得分割出售。

从拍卖结果看，起拍价41.14亿元的地块，最终金茂以41.24亿元拿下，溢价率仅为0.24%。而同样的区域，在去年11月25日，提篮桥街道HK322-01号地块曾吸引了上实、金茂、金地和九龙仓等7家开发商竞买，金茂以25.55亿元竞得地块，楼板价45153元/㎡，溢价率18.82%，刷新了虹口区商用地的楼面价纪录。为何短短半年时间，相同地段的市场反应大不同？

薛建雄认为，上海整治“类住宅”之后，以往那些开发商能够获得高溢价的路径基本被堵死，目前市面上商办除了整栋出售之外只有长期运营收租这条路。因此，高总价地块就相对比较冷清。

就区域而言，北外滩一直以来都是虹口区的富贵之地，区域率创地王。2012年上港集团拿下的海门路55号地块高达56.8亿元，成为当年的上海总价地王。2015年11月上实集团在提篮桥街道拿下的地块，总价也在32.6亿元成为虹口区地王。即使是2016年，金茂整售星外滩-上海国际航运服务中心的一栋写字楼整时作价也达52.88亿元，单价超过8万元/㎡。

“目前区域写字楼单价在8万元/平方米，发展前景和后市价格都有空间，只不过出于地块严格的出让条件和当下的环境，土拍‘哑火’了。”上述人士表示。