增收不增利倒逼房企谋变新型地产

近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

新型地产方兴未艾

关于新型地产，业界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公开表示，目前传统地产开发整体供需趋于饱和，后续将进入调整期，但在“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

作为产业叠加的新兴产物，新型地产存在哪些创新升级方向？ 

首先是养老地产。养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。例如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。

普华永道认为，在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。

易居智库研究总监严跃进认为，房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。

其次是旅游地产。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。

以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。“迪士尼度假区为绣云里导入了丰富的客流量，商业盈利因而水到渠成。”绿都·绣云里的商业运营操盘者——上海致颢投资有限公司董事长赵男男表示，“项目的商业运营将引入并塑造有特色、有内容、有成长性的商家，构建线下商业生态圈，旨在将绣云里打造成为能够引入人流的目的型消费地。在招商模式方面，该项目将采用‘投资型招商’模式，即入驻商家形成关联产业链，打造‘绣云里’生态系统。”

还有特色小镇。2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。

“在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。”业内人士判断，特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。“特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。”

不得不提的还有长租公寓。在高房价之下，一二线城市住房租赁需求旺盛，长租公寓市场发展如火如荼。在巨大的市场需求推动下，目前住房公租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级的市场。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。而旭辉控股董事长林中称，公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。

“增收不增利”倒逼房企谋变

中国指数研究院数据显示，2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。

“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小；在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营，提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”SOHO中国董事长潘石屹认为。

“一线城市租赁需求旺盛，未来长租公寓市场也是一片新蓝海；城市产业变迁和建筑物老旧，置换出大量的城市更新机会，开发企业应该有更多新玩法。”万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海说，目前一线城市第三产业比重正不断提高，主导产业也在不断演变，这将为开发商未来转型提供绝佳的投资机会。“一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。此外，第二产业在发达地区城市不断退出，让渡出大量土地和物业；同时第三产业则成为城市活力的核心驱动力，给城市带来新的需求。同时，这些城市最早一批建筑物的功能、形态、审美等已无法满足当前需要，亟须升级改造。”

受访的业内人士普遍认为，随着房地产行业从野蛮生长转为理性发展，行业逐渐告别“暴利”时代，房地产企业利润持续摊薄的大势难以逆转。在此背景下，开发商开始聚焦地产多元化转型战略，房地产产业格局或现新局面。

中指院认为，为谋求持续发展动力，全国百强房地产企业积极以“地产+”为核心进行业务扩展，在做大做强房地产主业的同时，加速拓展相关多元化产业。

但全国百强房企的多元化转型亦呈现出差异化趋势：位列前10的房地产企业多元化转型的范围更广、领域更新，10强企业中超过60%积极抢占金融、特色小镇、养老地产等“新风口”的发展蓝海；而排名在11-30的企业中，超过60%的企业布局商业地产，以及关注文化、旅游、娱乐等领域的发展空间；排名31-100的企业则由于受到规模和资源的限制，聚焦于主业发展，企业转型方向较为单一，主要关注与地产业务关联性较高、发展相对成熟的社区服务、商业地产等领域的发展机会。

开发商未来或将打通住房消费链

中国房地产业协会副会长苗乐如认为，我国房地产经过二十多年的高速发展，已经进入了发展的新阶段。“一线城市率先进入存量房为市场的主体和租售并举、市场保障双轨运行的新阶段。部分热点城市的房地产行业也进入了住宅、商业旅游、休闲养老、产业地产多形态、多元化协同发展的新阶段，迈入了推进特色城镇和中心区域带动周边地区，核心城市带动中小城市，实现区域协调发展的新阶段。”

易居中国企业集团CEO丁祖昱判断，2016年很多房企都构建了新的业务体系，如不少房企进入长租公寓领域，从出售变为持有办公产品，开发特色小镇等；还有不少开发商在做“轻资产”模式，如社区服务、物业管理、商业运营等，还有房企涉足教育、医疗、娱乐等行业。在不远的将来，房企将进入到和住房消费相关联的各个领域里。

苗乐如预计，“下一阶段，房地产行业的发展将进入服务城市、社区，推动城市更新，提高城市基础设施现代化，建设海绵城市、智慧城市的新阶段。开发商擅长打造的住宅产品也已进入升级换代模式，如发展绿色住宅、低碳建筑、生态住区、智能社区等新型建造方式，实现住宅产业化、建筑工业化、集约型发展方式的新阶段。”

苗乐如建议，市场的瞬息万变未来将推动房企战略的加速调整，因此，对于传统开发商来说，把握机遇创新发展尤为关键。“开发商应把握住房改善的新需求，以及住宅消费的新趋势，提供多层次、个性化、高品质的居住、办公、休闲、养生的新产品，由提供住用空间向提供生活和工作方式转变，由卖房子向卖服务转变，由建房子向建环境转变。如把握绿色、低碳、节能、环保、生态环境发展下的新标准，大力推进新型建造方式，参与城市的修复更新和海绵城市、智慧城市的建设。”

关于新型地产，秦虹也提出了相应的建议。她认为，新型地产的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更广阔的盈利空间。服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一。今后的新型地产创新，应针对不同群体需求进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。但新型地产的发展需要解决现有的以银行贷款为主的资金供应与持有经营需求长短错配的问题。新型地产的持有经营需要长期资金的支持，对以间接融资为主的传统融资方式提出了挑战。为此，发展直接融资，特别是资产证券化等创新融资方式成为新型地产发展的内在需求。

（来源：经济参考报 记者 郑钧天）