招商证券：对内房股看法审慎 但看好龙湖及中海外

招商证券发表报告称，最近到访南京，一个充斥着大量房地产投资者的成市，了解最新的市场趋势。自去年9月当局再次出台住房限购政策后，市场情绪明显转弱。居民对住房投资的热情不断退却，今年1至4月城区的房地产交易量同比下降了60%。

过去9个月房地产价格上升了40%，地方政府收紧了有关非当地户籍买家的政策，导致买家涌到周边乡郊地区购房的趋势亦开始逆转。

更多的城市将跟随有关措施，收紧有关非当地买家的政策，该行预期三季度的销售量将进一步偏软，对板块的看法审慎，并看好比较保守的公司︰龙湖地产（00960，HK）和中国海外（00688，HK）

调控措施奏效

该行在南京与一些当地的住民和销售经理交流，他们表示当局近期再次出台住房限购政策，并提高首付比例（2016年9月），有关措施相当奏效。投资者在总交易量当中所占的比重由2015年的高位50-60%下降至现在的20%。今年1至4月主城区的销售量同比下滑了60%。

偏远城市向好的趋势正在逆转

南京的买家一度涌到邻近较偏远的城市，如镇江和扬州等，占该等城市新住房销售量大概80-90%。然而，过去9个月房价上升了约40%，当地政府对非当地户籍居民出台了较严苛的政策（包括住房限购政策和三年内不得转让的措施等），在本来流通性已偏低的二手市场增加了转售的难度，使买家的热情冷却。然而，市场对南京CBD商用物业和商品（黄金和比特币特等）的兴趣则一直在增加。

交易量进一步放缓，维持回避评级

该行预期将有更多城市收紧有关非本地户籍居民的政策，三季度的住房销售将进一步回软（该行预测二/三季度全国售出的建筑面积将同比下跌9%/12%），开发商的议价能力将因此而被削弱。国内房地产板块股份的现值为7.3倍前瞻市盈率，较过往2011/13年紧缩周期时的估值具有5-22%溢价。