新黄浦拟转让上海鸿泰30%股权 标的公司综合体被抵押举债17.2亿

每经实习记者 程成 每经编辑 杨军

当前，房地产市场在不断向大型房企集中。

进入“寡头时代”的房地产行业，土地越来越贵、拿地门槛越来越高，中小型房企的生存压力越来越大。是继续坚守，被大型房企收购？还是在市场高位变现，手握现金择机转型？

5月22日，《每日经济新闻》记者从上海产权交易所获悉，新黄浦置业（600638，SH）公开转让其所持上海鸿泰房地产有限公司30%股权，以及对标的公司大约1.03亿元的债权。据悉，鸿泰房产评估基准日净资产为22.07亿元，此次转让底价为11.49亿元。

抵押账面价值44亿元项目

目前，新黄浦持有上述标的公司55%股权，该标的公司主要资产为位于上海市东大名路1158号、于今年1月交付使用的上海浦江国际金融广场，总建筑面积约12万平方米。

《每日经济新闻》记者从转让公告进一步了解到，鸿泰房地产向农业银行、光大银行及宁波银行举债融资合计17.2亿元，为此抵押了账面价值44亿元的上海浦江国际金融广场项目。

去年10月，新黄浦曾发布公告称将分次以公开挂牌方式出让上述55%股权。对于此次资产出售，新黄浦相关人士表示这是“基于整体经济效益和降低资产负债率考虑”。截至一季度末，新黄浦资产负债率为64.2%，较2016年末上升3.6个百分点。

值得注意的是，新黄浦此前已有过多次出售资产动作。2016年12月，新黄浦基于“上海商业地产需求减少，且商办投资增幅过大，供应过剩”，以5.2亿元转让上海弘浦商业55%股权；2015年，新黄浦以2.4亿元转让北京世纪昌运商贸有限公司100%股权，并实现净收益1.2亿元。

土地好比是面粉，房子就好比是面包。没有面粉，自然生产不出来面包。记者梳理新黄浦近年年报发现，其在土地市场鲜有拿地纪录。2015年，新黄浦新增项目为零；2016年，新黄浦收购浙江省湖州市一家旅游度假中心80%股权。

向地产金融双业务架构转型

近年来，新黄浦的营收一直徘徊在10亿元左右，扣非净利润逐年下滑，其2016年扣非净利润仅为0.45亿元。值得注意的是，新黄浦持有物业“科技京城”因入园高科技企业年度纳税总额超2亿元，每年还获得黄浦区财政局0.2亿元补贴，直接带来净利润0.15亿元。

“没有土地储备，自然不会带来业绩的明显改善。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，“房地产行业集中度不断提高，品牌、资金、管理能力稍弱的中小房企生存空间越来越小，目前的市场高位也是他们转型退出的有利时机。”

今年以来，在地价高企、市场强调控下，房地产领域的收并购案例并不少见。融创102亿收购天津星耀 80%股权和债权；绿地香港8亿元收购吴江神鹰地产；中骏置业10亿元收购青岛众裕泰置业……

值得关注的是，近年新黄浦在变现手中商办物业的同时，在金融业务上不断发力。新黄浦2016年报显示，其前后共以3.77亿元货币资金，投资了中泰信托、华闻期货、江西瑞奇期货，持股分别为29.97%、100%、20%。

变现商办物业、发力金融业务，新黄浦向地产、金融双业务架构转型动作明显。新黄浦也表示，“将立足房地产主业，做精做优金融业务，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资并重。”