住房租赁的“租金规制”可能破坏市场正常供需

盘和林

房东随意提价、“一言不合”就被赶、退房时押金说扣就扣……针对住房租赁市场的种种乱象，5月19日，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。

征求意见稿中很多内容涉及租房方面，如鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；提出住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；明确出租人扣留押金的，应当承担举证责任等。

“意见稿特别注重对承租人的保护。”住建部政策研究中心副主任周江说。不少人也认为，管理条例带来“租房的春天。”不过笔者认为，征求意见稿中绝大多数内容确实能够起到进一步规范住房租赁市场的作用，尤其是对中介进行约束。不过，管理条例中也涉及不得单方面提高租金、租金支付方式等“租金规制”的范畴，而从实践来看，“租金规制”未必能实现帮助租客的初衷，或有可能导致抑制住房市场的供给，最终未必能带来“租房的春天”。

与庞大的租房群体相对应的是，我国房屋租赁市场还处于自发的阶段，不少租客都曾遭遇过房东随意提价、押金说扣就扣等痛苦的记忆。很多购房者之所以即便透支几代人的积蓄也要买房，很大程度上也与我国住房租赁市场不够成熟有关，而租房短期化是其中一个重要原因。

征求意见稿明确提出，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权，这有助于扩大租赁房源。

管理条例还加大了对承租人权益保护，如“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前3个月通知承租人；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。同时，对中介行为作出更为严格的规定。这些措施有助于对规范住房租赁市场产生积极、深远的影响，对城市租客是一个大好消息。

值得关注的是，管理条例试图对住房租赁市场进行“租金规制”，例如住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年；房租按月支付。这些都属于“租金规制”的范畴，直接或接近影响“租金”的高低。

“租金规制”本质上就是价格管制的一种。价格管制的极端就是“限制最高价格”或“限制最低价格”，价格是调节市场供给与需求的“信号灯”和“指挥棒”，如果抑制了正常的价格变动，就会导致短缺或过剩。

应该看到，价格管制的成本是昂贵的，貌似公平的公共决策未必能实现最佳经济福利。

以租房市场为例，规定最高限价，如果低于现实中的市场价格，一方面更多市民涌入租房市场，而“房东”缺乏供给积极性，将会引发房源短缺。除此之外，还会导致供给产品质量的退化，“房东”不愿意在“限价”的情况下，对房屋进行更好的“修缮”。反之，价格下限则会引发过剩，市民不愿意承租房子。

这几乎已经成为市场供需关系的铁律。从英国、美国等曾经试图对住房租赁市场进行价格干预的经验来看，“租金规制”往往以失败的案例而告终。因此，经济学家常常批评房租控制，认为“价格管制”往往会损害那些政策初衷想要帮助的人。

从这个意义上看，“租金规制”是一种比较缺乏效率，而且又不完全公平的帮助低收入人群提高生活水平的方法。而供需失衡的住房租赁市场很难带来“租房的春天”。

（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）