我国首个住房租赁和销售法规公开征求意见 明确出租人不得随意涨价

每经实习记者 舒曼曼

5月19日，住房与城乡建设部发布最新政策，就《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）向社会公开征求意见，以规范住房租赁和销售行为，建立购租并举的住房制度。如果该政策将来如期推出，将填补我国租赁市场多年来的空白。

据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。

链家研究院院长杨现领曾表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口将达2.7亿人。

对市场参与主体全面约束

为了规范规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，征求意见稿首次在国家层面明确租赁市场中租金、租期、承租人居住权利保障，明确住房销售、房地产经纪服务相关规范，从参与的各个主体全方位作出规定。

规范租金支付方式，承租人按月支付租金，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。同时，明确规定，直辖市、市、县人民政府应建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。

鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。签订年限达到三年以上的住房租赁合同且实际履行的，明确政府给予相关政策支持，住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

在租赁市场管理中，要求政府制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

规定房地产开发企业销售住房条件，在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。规范房企住房销售行为，不得发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售、标价外加价等12项明确禁止的行为。

为整治中介市场乱象，征求意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年关于租赁市场实际上已经有了相关的政策，但主要是以国务院“若干意见”的形式出现的，此次则将租赁市场提高到了“管理条例”，这是最大的区别，为后续租房市场的发展提供了较大的基础。

他还表示，从内容来看，征求意见稿对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，这是最大的亮点，过去的类似约束不多，导致租赁市场权利和义务不对等，此次政策对于经纪机构等也提出了规范，有助于租赁市场流通性机制更好建立。

万亿市场的红利期

此前，政策的空白使得租赁市场乱象丛生，以公寓为代表的、发展长租项目的企业也发出急需整治的呼声，如今征求意见来了，租赁市场的春天也不远了。随着万亿市场红利的释放，多家房企或将着手布局。

中原地产首席分析师张大伟表示，此次条例的规定对公寓出租板块也将是一大利好，未来租赁将是重要的居住形式，租赁市场将更加规范。

雅诗阁中国华南区区域总经理曾文强表示，目前综合社会整体情况来看，这对租赁企业是一件好事，尤其是国家支持鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，能够快速解决房源短缺的问题。

严跃进指出，当前部分城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策，部分项目也处于建造的过程中，从这个角度来看，此类租赁房源会在当前政策下获得一个更好的发展基础。