房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗？刚刚，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布了！今后，租房买房再遇到糟心事儿，您可以举起法律的武器保护自己啦。
按照住建部的说法，《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。麻辣财经帅哥记者三七强注意到，意见稿着墨最多的还是保护承租人权益，让租房者更安心。
要知道，根据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等，他们确实需要法律保护！
缴房租按年还是按季？政策鼓励月付
三七强第一时间拿到征求意见稿，下面开始划重点了：
出租人应当确保出租房符合安全要求，满足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。也就是说，房东拿了房租，就得信守承诺、负起责任。白纸黑字签在那里，随便撵人可不成。
那么，租住期间，房东能否随意进入房间？意见稿明确，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人，把房子租出去了，产权还是房东的，可这期间的使用权是租客的。就算房东要卖房、买家要看房，也得尊重租户的意见，本来租户就弱势，自己的一方小天地可不能随便他人叨扰。
“二房东”是否合法呢？按照意见稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。此外，自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。也就是说，如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”，由于涉及经营行为，所以要办理工商登记。
为了保障居住环境和质量，意见稿提出了一些强制性要求。比如，出租房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。当然，具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。也就是说，未来，开墙打洞、群租住房、出租地下室将可能成为违法行为。
有些要求不是强制性的，意见稿也提出了鼓励方向。比如，在租金缴纳方面，承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。若当事人约定“季付”“年付”，也可以照其执行，但政策上是鼓励“月付”的。又比如，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。对这一条，房东尤其得留心了，日后要涨价，最好提早在合同里就给租户打好“预防针”，免得日后再生是非。
月付租金、不得乱涨，其实都是为了营造长期稳定的租房环境。意见稿在租住期限方面提出，鼓励签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，应当给予相关政策支持。”
三年以上，算得上是稳定的租住关系了，有利于租房市场稳定。此外，意见稿还要求住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。既然是专门拿出房源从事租赁的企业，就更应该拿出诚意、维护长期客户。
在租赁备案上，意见稿提出：租赁住房的，当事人应当在住房租赁合同签订十五日内，到房产管理部门或基层组织办理备案。现在大家租房时嫌麻烦，很多都不去登记，那拿什么来激励备案积极性呢？意见稿明确，承租人可持备案的合同申领居住证，并享受规定的基本公共服务；租赁期限届满时，承租人享有同等条件优先承租的权利。对那些漂在城市里的异乡打拼者来说，能拿到居住证、能享受些公共服务、能在续租时得到政府撑腰也挺好，不妨就跑跑腿、登个记。
当然，权利与义务是对等的。租客也不能自视为弱势群体，就一点义务不担。意见稿说了，承租人应当按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备。
对房产中介，划定11个“禁区”
说完了租房，再看看买卖房。
为了让住房销售更加规范，意见稿对房地产开发企业明确了十二种禁止行为。这“十二宗罪”可都是从现实中总结出来的。
有些是“炒作”：比如捏造或者散布涨价信息，捂盘惜售或者变相囤积房源，为买受人垫付首付等。
有些是“欺瞒”：比如发布虚假房源信息和广告；不明码标价，在标价之外加价出售，即“价外加价”；同一房源重复销售，即“一房多售”等。
有些则是“霸王条款”，比如捆绑搭售，即开发商在卖房时违背买家意愿，搭售车位、地下储藏室等商品。也就是说，房子和车位要分开卖，买家可以都买，开发商也可以给点优惠，但强制买家既买房又买车位，不成！
对于这些行为如何处罚？意见稿规定，可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
租房买房，大多都得通过房产中介。这些年市场上的乱象，也与一些无良的中介机构脱不了干系。针对此，意见稿也列了11个“禁区”。这些“禁区”就是当前存在的各种“坑”啊，想租房买房的可得睁大眼睛、多多提防了。
有些“坑”真是让大家深受其害。比如：捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息；强制提供代办服务、捆绑收费；泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益。尤其最后这一条，咱们天天接到中介电话，还不就是“泄露或者不当使用客户信息”嘛！中介机构，今后要当心！
有些“坑”看似方便了当事人，但其实是违法的。比如，协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；又如违反有关规定，为当事人提供购房融资。现在市场上很多买卖都签订“阴阳合同”来避税，其实是违法行为，大家心里还是要清楚的。意见稿说了，若经纪机构和从业人员违反规定，可给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等处罚措施。
看了这个条例，您满意吗？当然，这次发布的是征求意见稿，您若有自己的高见，可以到住房和城乡建设部的网站上去反映。这事很关己，可不要“高高挂起”哟！（人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 刘志强）
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