李宇嘉：楼市上下游出现的“背离”预计还将持续

李宇嘉

近日，国家统计局发布今年1~4月全国房地产投资相关数据。

从上游三大指标来看，1~4月，全国土地购置同比增长8.1%，较上月扩大2.4个百分点，今年以来一改2012~2016年土地购置整体负增长的态势。4月当月，土地购置面积为1746万平方米，同比增速（11.4%）较上月上升6.4个百分点。1~4月，全国土地成交价款同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点，创2011年4月以来新高。

开发商积极拿地的同时，新开工效率也仍处高位。1~4月份，全国房屋新开工面积同比增长11.1%，尽管增速比今年一季度微幅下滑0.5个百分点，但仍旧是2016年9月以来的高位水平。占新开工70%的住宅，1~4月份实现17.5%的新开工增长。因此，全国房地产新开工整体上仍旧处在高位景气度上。

开发商积极拿地和开工，推动开发投资快速增长。到今年4月份，房地产开发投资同比增速已连续5个月扩大，1~4月份9.3%的开发投资增速水平，相比去年同期提高了2.1个百分点，4月当月开发投资同比增长9.6%，增速较上月扩大0.2个百分点。其中，住宅开发投资同比增速已连续9个月扩大，今年1~4月份10.6%的增速水平，相比去年同期提高了4.2个百分点。

上游形势大好，但下游销售端增速回落态势则比较明显。1~4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。2016年1~4月份，商品房销售面积增速（36.5%）和金额增速（55.9%）触及本轮上升周期的最高点后，商品房销售增速整体上已连续11个月回落。4月当月，全国商品房销售面积同比增速（7.7%）较上月下降6.9个百分点，销售额同比增速（10.0%）较上月更是大幅下降14.5个百分点。

按照拿地和新开工滞后销售6个月左右、开发投资滞后销售12个月左右的规律看，今年年初上游拿地、新开工、开发投资等三大指标的增速就应该回落了。但是，今年以来三大指标继续保持积极向上的态势。

目前，销售增速连续回落，而新一轮楼市调控叠加金融“去杠杆”形成的“双紧缩”之下，楼市需求将被明显抑制，资金面将全面紧缩，未来下游销售端将进一步回落。

笔者认为，有四大原因造成上游与下游“背离”。

首先是地价快速上涨。2016年，300个城市土地成交建筑面积下滑22%，但成交金额却大涨了34%，楼面地价大涨72%。地价快速上涨，直接推动短期内资本形成高增长，开发投资也快速增长。

其次是大范围的“补库存”需求。2012~2016年，全国土地购置面积整体负增长，年均下滑12%。2014~2015年，新开工面积分别下滑10.7%和14%。但在“去库存”压缩供应的情况下，需求却经历最火热行情。2015和2016年，商品房销售面积分别上涨6.5%和22.5%，2016年15.7亿平方米的销售面积创历史纪录。

当前，楼市整体正处于“补库存”阶段，这就是2016年10月以来连续两次大范围、力度强的调控下，上游三大指标仍保持高景气度的原因。去年底以来，新开工增速保持2位数，2016年12月~2017年3月增速连续扩大，尽管今年4月增幅微幅回落，但仍在2位数的高位；土地购置由去年负增长转为正增长，增幅不断扩大。

再次，三四线城市及县城楼市持续火爆。非重点城市经历了两轮“去库存”：一是2012~2014年开发商逃离三四线城市、回归一二线城市的“去库存”；二是2015~2016年由各级政府主导的“去库存”。经过长达5年的“去库存”，目前三四线在售库存水平明显下降，消化周期回到20个月左右。2016年以来，三四线城市整体回暖。今年1~4月份，中部、西部、东北商品房销售面积同比分别增长18.9%、25.1%和19.6%，明显高于东部9.3%的增速，意味着集中在内地的三四线楼市非常火爆。

除了“去库存”激励外，三四线城市整体也出现回暖。这与近3年大规模的棚户区改造及货币化安置等有一定关系。据海通证券研究，2014~2016年，棚改货币化安置面积分别占当年全国商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面，2015年以来，热点城市房价大幅上涨，高房价导致需求大规模溢出到三四线城市。特别是三大都市圈范围内的三四线楼市，2016年的量价涨幅都位居前列。另外，近年来高铁、轨道交通大规模建设，楼市需求半径扩大，大城市外来人群返乡置业轰轰烈烈。据统计，大城市外来人口在就业地买房占比不足1%，但“返乡置业”比例高达15%。

三四线楼市火爆，带动三四线土地出让和新开工出现增长。2016年，300个城市中三四线城市成交土地面积占比为57.6%，而到了今年4月份，占比已经提高到60.3%。

近年来，大中型房地产公司对于销售规模非常重视。4月份，前十大开发商土地成交面积达到1210万平方米，占比达到47%，较3月提升了9个百分点。由于楼市告别“跑马圈地”的简单开发阶段，资金、土地资源开始向大开发商集中，其拿地、融资、开发、运营等方面的优势越来越明显，这也有助于上游保持强势。

尽管销售端向上的势头明显减弱，但在去年历史最高基数的基础上，今年前4个月能实现15.7%的销售面积增长、20.1%的销售金额增长，已实属不易。

而在销售高景气的带动下，加上“补库存”仍在进行中，三四线城市今年棚改目标（600万套）与去年持平，并将继续对上游新开工、开发投资产生巨大的带动作用。

由此，今年上游开发投资和下游销售在增速变动趋势上的“背离”预计还会持续。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）