前4月商品房销售放缓 房地产开发投资增速不降反创两年新高

每经记者 周程程 每经编辑 王可然

楼市调控政策加码背景下，房地产销售出现降温迹象。

5月15日，国家统计局发布数据显示，1~4月份，商品房销售面积与商品房销售额增速双双回落。

不过，房地产销售降温的同时，房地产开发投资增速却创下两年新高。《每日经济新闻》记者注意到，数据显示，1~4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1~3月份提高0.2个百分点。

对于房地产开发投资增速提升的原因，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏解释说，首先，这与去年的延续效应是分不开的。另外，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。

高基数及调控导致销售回落

数据显示，1~4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1~3月份回落3.8个百分点。商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，商品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势，这说明市场降温的态势比较明显。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为，地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。

而据央视网报道，截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。

调控加码之下，对房价也将产生影响。近期，据社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》（以下简称“房地产蓝皮书”）显示，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。

不过，严跃进指出，从销售面积增速15.7%的水平来看，这也说明虽然市场在降温，但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关，对于三四线城市来说，类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃，成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。

在严跃进看来，部分大城市当前采取了摇号制度，说明市场成交量低是一个假象，如果供应端增加供应，后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。

数据显示，4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

“住宅待售面积下滑幅度是比较大的，充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行的。”严跃进说。

房地产开发投资增速超预期

尽管房地产销售回落，但房地产开发投资增速却超预期。

数据显示，1~4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1~3月份提高0.2个百分点。

国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示，前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%，拉动投资增长1.8个百分点。

对于前4月房地产开发投资继续增加的原因，邢志宏表示，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一段时间。所以，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

除了与去年延续效应有关外，邢志宏还表示，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。

对于未来房地产投资走势，新开工面积与土地购置面积等数据表现成为机构关注的重点。

数据显示，1~4月房屋新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米，增长10.6%，增速回落4.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1~3月份提高2.4个百分点。土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

房地产投资走势机构存分歧

华泰证券首席宏观研究员李超认为，近半年期房销售火爆，地产投资有支撑，同时也不能低估新开工对投资的支撑作用。1~4月房屋新开工面积增速已经超过竣工面积增速，同时1~4月购地面积和土地成交价款均创下近年来新高。因此地产投资不会失速，维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。

在李慧勇看来，新开工面积小幅回落但土地购置面积大幅回升，原因一是国家加大热点城市的土地供给，二是非热点城市去库存速度加快带动开发商拿地和投资。预计全年房地产投资有可能大幅度超过市场5％左右的预期。

不过，从限购政策及中央关于房地产定位上来看，也有机构认为全年房地产投资将呈现温和下滑。

中信证券研报认为，4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%，回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳，但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级，未来房地产投资增速料将趋势性回落。

中信证券上述研报指出，中国房地产自2006年之后有一个3年左右的周期现象，分三个阶段。第一阶段：房地产销售回升，房地产价格回升，房地产投资回升；第二阶段：由于房地产市场过热，各个城市出台限购政策，市场处于观望状态中；第三阶段：房地产销售回落，房地产价格回落，房地产投资回落。目前中国房地产市场正处于第二阶段，接下来将经历房地产的向下周期。

房地产蓝皮书也预计，根据2016年底中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的定调，房地产市场将回归居住属性，投机性需求将受到压制。预计2017年房地产投资将进入下行通道，整体呈现温和下滑态势。