“弱二线”济南土拍升温：保利等高溢价抢地 直接挂钩现房销售

每经记者 杜冉乐 实习记者 唐洁 每经编辑 陈俊杰

5月15日，济南市长清区迎来本年度土地市场的首次成交，同时也是济南“4·19”限购新政后的首轮土拍。最终，大柿子园地块溢价率达到189.56%，以3909元/平方米楼面地价成交，竞得单位为安徽盛晟；海子洼地块溢价率达到179.69%，以4795元/平方米楼面地价成交，竞得单位为保利。

济南“4·19”新政的推出，意味着土地出让溢价率直接和预售许可挂钩，但即便如此，房企拿地的决心依然强烈。中原地产研究院（山东）投资顾问中心总经理薄夫利表示，从2016年开始，全国排名前100名的房企进入济南市场的节奏开始加快，根据新政后的土拍政策，房企由期房销售转为现房销售，这对房企的运营能力和现金流是一个绝对的考量。

据《每日经济新闻》记者了解，由于长清在今年4月19日之前不属于限购区域，而济南主城区从去年10月开始限购，因此当地的住宅库存消化很快，房价涨得也快。此次土拍共吸引万科、龙湖和碧桂园等20余家房企角逐，竞争激烈。

高溢价挂钩现房销售

4月中旬，济南市国土资源局发布公告，网上挂牌出让8宗国有建设用地使用权，包括5宗工业用地、3宗居住用地。

从公告内容来看，这3宗居住用地全部位于长清区，2017-G034号地面积约5.8万平方米，位于文昌街道办事处大柿子园村，地上容积率2.0，规划建设高层住宅，起始价为15667.83万元；2017G035、2017-G036号地位于长清文昌街道办事处的海子洼金牛街南侧，捆绑出让，总面积大约9.5万平方米，起拍价接近23000万元。该地块地上容积率仅为1.4，可以规划建设多层住宅，也能够搭配开发出小高层住宅和低密度别墅产品。

济南在“4·19”新政中提及土地的政策为：“引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含），项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含），项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。”

易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，溢价率和预售证进行挂钩，是今年的一个特点，目前类似济南、无锡、开封等城市都在各类政策中有过类似的表述。这样做，能够实现两个目的。第一是为了稳定地价，对一些高溢价率的现象进行了惩罚和约束，即项目销售的开盘要求更高；第二是间接服务于预售制度的变革，后续会借这个机会推行现房销售模式，预计后续现房销售的比例会继续增加。

根据新规，此次3块出让的土地必须进行现房销售，这使得开发企业前期投入成本将会更大，销售时间延长。按照《城市居住区规划设计规范》要求，竞得大柿子园地块的安徽盛晟集团还要配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施，其中须包括公厕及一处建筑面积不少于1200平方米的室内副食品市场。

“弱二线”此前被低估

易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，从济南土地市场的表现来看，类似长清区等属于近郊区，包括地铁规划等都比较好，类似区域的土地投资有较好的性价比。对于长清区来说，除了交通规划收益以外，此类区域本身新盘项目相对少，所以后续从潜在的需求做测算，预计市场认可程度会比较高。

去年四季度调控政策收紧后，长清地区项目的施工速度难以达到预售许可条件，拿证难导致可供应的房源下降。从今年2月份到现在3个月的时间里，长清区仅有两个项目开盘加推。

在目前形势下，济南市内热点区域土地价值和房价已经居于高位，为降低土地市场风险，避免热点区域高价值土地再次带来房价攀升，因此开发商转向了城市土地价值相对较低的长清、章丘等区域。

同时，薄夫利也认为，在主城区房价较高的情况下，会有部分的投资需求外溢到长清、章丘这样的地区，但自住型的需求外溢的可能性较小

此外，由于济南轨道交通R1号线全线施工，带来实质性利好，对沿线楼盘的房价带动较大。某楼盘的高层住宅去年同期不过5000元/平方米左右的均价，现在普遍在8500元/平方米上下，甚至突破了9000元/平方米。这也成为此次长清地价飙升的一个催化剂。

对于济南来说，严跃进表示，后续土地市场依然会表现火热。类似地块的总投资成本虽然较高，但明显低于诸如南京、杭州、合肥等热点城市的土地市场，所以会被积极看好，高溢价也是符合市场预期的。