深圳整顿商办研发物业：不得采用住宅套型设计

每经实习记者 董青枝

继北上广三个一线城市相继出台商办项目限购政策后，5月12日深圳规划国土委员会又发文调控商办研发用房物业，通知自下发之日起执行，有效期5年。深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

今年1月，深圳市规土委在1月13日出台的《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》中提到，关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，小户型面积段将受到官方限制等内容。

《每日经济新闻》记者注意到，12日深圳规土委的正式发文内容与年初发布的征求意见稿内容并无太大差异。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳此次出台政策的目的和北京等城市是一样的，即对于商业办公项目会有更大的规划，从这个角度看，后续对于深圳商住房或者说酒店式公寓项目是有利空效应的。

禁止采用住宅套型设计

深圳上述政策提出商业、办公、研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。严跃进称这是为了防范企业打擦边球，后续类似管制会增加。

近年来，深圳商务公寓因不限购、不限贷吸引了众多投资客。深圳中原研究中心统计，2016年深圳公寓成交量较2015年上升6个百分点，达到历年成交占比的最高水平。截至2016年底，深圳公寓存量达到85.57万平方米；其中，商务公寓占57.66万平方米，办公、商业改公寓占19.98万平方米，产业用房配套公寓则占9.23万平方米。

此外，政策对办公物业等内部的设施需要进行管制，规定卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

严跃进认为，限制类似建筑面积设定了以后，那么后续此类设施更多的是服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。

深圳新政严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2；凹槽面宽与进深之比小于2的，按层计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。业内人士认为，这主要是为了防范"偷面积"等现象的出现。

另外，商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。

研发用房不得小于180平方米

政策通知，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。同时，研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。

严跃进认为，对于150平方米及以下的物业，过去有各类分割，这其实就是以住宅名义进行了销售。目前规定了此类小户型物业的设定，既是为了保证办公商业等场地的空间舒适度，也是为了防范违规改建为小户型的住宅物业。而研发用房180平方米的最低限制也是为了促进研发用房具备合理的空间，住宅等用途功能再次受到限制。

而且规定设计单位、施工图审查单位、建设单位在设计、审图和建设时应严格遵守相关规定要求，不得弄虚作假，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。也提到了生产性仓储性空间，需要采取大空间设计的方式。

严跃进分析，深圳此次对建筑设计和规范有了明确的管制，是供应端的管制措施之一。同时也对房企的拿地等形成了较大的挑战，后续房企拿地方面会比较谨慎，毕竟类似打擦边球的做法已经不太容易实现了。