中庚地产负债率逾80% 拟发50亿公司债仍无新进展

每经记者 杜冉乐

近日，大连万达商业300亿公司债申请“意外”通过了上证所的审核，让不少业内人士惊呼房企发债是否将松绑。

《每日经济新闻》记者发现，闽系房企中庚地产去年8月申请的20亿元小公募债及30亿元私募债去年底时显示为“已反馈”状态，但时隔近半年，仍无新进展。

相比万达商业，中庚地产论规模和资质均难以望其项背，但这家处于急速扩张中的中型房企的开发业务遍及福州、上海、大连和徐州等地，急需资金补充。截至去年9月底，中庚地产的资产负债率已接近82%。

错失前一波发债窗口期

资料显示，去年8月初，中庚地产向上证所递交了20亿元小公募债的融资申请，用途主要是偿还银行借款及补充流动资金。

Wind资讯数据显示，去年前8个月，上市房企的发债数量共990只，超过了2015年全年总数。

自2010年那一轮全国楼市严厉调控以来，房企公司债与A股权益融资一度处于封闸状态，但融资松动始于2014年。特别是2105年下半年以来，相对于股权融资程序的复杂，发债融资则相对简单，且成本也较为低廉，一度备受各个房企追捧。

伴随着那一波迅猛的发债潮，各大房企的财务结构也不断优化，也助长了其继续拿地储量的野心，尤其是对典型一二点城市核心区的优质地块的争夺。

中原地产统计显示，去年上半年，全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。

记者注意到，去年下半年，热点城市的地王潮仍在愈演愈烈，带动了多个热点城市房价疯涨。去年国庆节前后，热点城市密集出台限购令，随之而来的是房企融资开始被监管层收紧。

去年10月，上证所、深交所曾集中下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房地产行业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，意在限制房企借公司债拿地，而实际审核程序趋严。

在此期间，龙湖地产、招商蛇口等一线优质房企拟发公司债也出现终止。中国工商银行投资银行部房地产首席分析师柳阳向《每日经济新闻》记者表示，目前来看，不排除交易所控制的原因，主要是因为2015~2016年公司债发行过多，企业杠杆率上升过快。

截至目前，像中庚地产、海伦堡和保利等诸多大中型房企的发债申请仍处于“已反馈”状态。中庚地产除了20亿元小公募债之外，还有30亿元私募债申请，也显示为“已反馈”，日期仍停留在去年年底，未曾更新。

高负债率存隐忧

截至2016年三季度末，中庚地产受限资产余额为141.43亿元，占其总资产的比例高达48.77%，比例较高。中庚地产方面表示，受限资产主要是为获取银行贷款而进行抵押的土地、房产等资产。

《每日经济新闻》记者从发债说明书发现，截至2013年年底、2014年年底、2015年年底及2016年9月底，中庚地产备考合并口径有息负债规模分别为71.35亿元、106.63亿元、110.96亿元和147.11亿元，资产负债率分别为86.93%、88.27%、82.74%与81.99%。针对此种被动局面，中庚地产方面坦言称，发行人有息负债规模较大，资产负债率较高。

更为关键的是，在中庚地产的有息负债构成中，与上述时间节点对应的流动负债分别为151.84亿元、156.95亿元、147.98亿元和98.91亿元，占总负债的比例分别为71.77%、64.1%、60.33%和41.59%。

中庚地产方面透露，截至2016年9月底，其一年内到期的长期借款及短期借款合计14.74亿元，短期偿债压力较大。若未来房地产市场出现重大波动，可能对销售情况及资金回笼产生不利影响，导致流动资金紧张，财务风险加大，对正常经营活动产生不利影响。

与上述债务紧密相关的是，中庚地产最近三年及一期末的存货余额分别为170.13亿元、192.6亿元、177.58亿元和176.72亿元，占总资产的比例分别为69.9%、69.43%、59.9%和60.94%，存货规模及其占总资产的比例均相对较高。

但截至2016年9月末，中庚地产并未计提存货跌价准备，其坦言若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，将面临存货跌价损失风险，将影响其盈利能力。

当前，中庚地产的主要开发项目位于大本营福州，同时还涉及上海、大连、重庆和徐州等，但福州、上海等城市已出台严厉调控，《每日经济新闻》记者实地调查发现，比如福州楼市，包括中庚地产的多个开发项目受调控影响仍在等待预售证，审批速度已明显变慢。