合肥2017计划供地超万亩 商品房未来去化风险不容小觑

每经实习记者 唐洁

“房价四小龙”之一的合肥，在去年的房地产市场中表现抢眼。地价和房价齐齐攀升，今年合肥土地供应势头不减，基本与去年持平。

5月8日，合肥市土地网发布《合肥市本级2017年度国有建设用地供应计划》，合肥2017年计划供应住宅合计10500亩。其中，商品住房用地7400亩，较去年增加400亩。

克而瑞研报指出，合肥今年的土地供应计划，将对当前合肥库存紧张、房价快速上涨、市场供不应求的情况起到一定缓解作用。但不可忽视的是，近几年大量供地导致合肥的潜在库存较大，按照合肥2016年高价房成交量和高价地潜在供应粗略计算来看，合肥潜在新增高价房的去化周期超过5-8年，未来去化风险不容小觑。

土地市场热情不减

合肥作为安徽省的省会城市，无论是地价还是房价都有较大涨幅。据易居研究院统计，去年新建商品住宅价格涨幅超过20%的有9个城市，其中合肥以31%的涨幅位列第四。

合肥城建2016年年报数据显示，2016年合肥（含四县一市）共成交134宗地块，总成交面积11055亩，同比增加25.9%，总成交金额约1148亿元，与2015相比暴涨130.5%。从土地成交面积和金额的增幅差异中不难看出，合肥2016年地价涨势巨大。

其中合肥市区共成交71宗地块，成交面积为6340亩，是近5年来的最低值。但成交金额共计约853亿元，为近6年来合肥市区土地出让金额的最高值。1346.07万元/亩的平均地价也刷新了历史最高纪录，同比2015年，均价上涨了671.82 万元/亩，涨幅达99.64%。

合肥城建年报中指出，平均地价的上涨主要受高价地影响。据统计，2016年合肥市区已成交的51宗居住类（含商住）地块中，46宗地块溢价率超过100%。其中，38宗地块溢价率超过200%，16宗地块溢价率超过300%，2宗地块溢价率超过400%。

今年，合肥土地市场依然热情不减，根据中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报（2017年1-3月）》，合肥以404.2亿元的土地出让金位居第三位，与去年同期相比增长210%。

中原地产市场研究中心总监骆芳芳表示，“今年的土地供应量与去年持平，政府希望市场保持平稳健康的状态，对于高价房来说，部分地王项目是在限购以前拿的，一方面拿地价格会决定房屋入市的销售价格；另一方面，即便作为新房源出售，由于受到价格管制，按照市场价出售会使利润降低甚至亏损。

除了要受市场因素的影响，高端产品的内部竞争也十分激烈，加之合肥部分地区房价上涨过快，其涨幅与合肥当地的居民收入差距较大，客户对于高价房的承受力面临考验。此时的高价房事实上正处于一个进退两难的境地。”

楼市整体去化周期上升至5个月

据合肥城建2016年年报，2016年合肥市市区共销售了住宅类商品房76501套，同比2015年减少了13922套，同比跌幅达15.4%，是近三年来销售量同比下跌幅度最高的一次，这也是合肥市区住宅的销售量连续三年出现下跌。2016年合肥市住宅的销售均价为11，298元/㎡，较2015年期间的8，590元/㎡上涨了2，708元/㎡，其同比涨幅达31.53%。这也是合肥楼价首次突破万元。

进入2017年以来，合肥房价整体呈下跌趋势。根据国家统计局发布的《全国70大中城市房价指数》显示，3月之前合肥房价已经连续四个月出现下跌。

从易居研究院智库中心发布的《70城住宅库存报告》的数据来看，合肥2017年一季度新建商品住宅成交达101万平方米，同比回落58.9%。

记者注意到，2015年下半年，合肥的去化周期仅为两个月；而截止到2017年4月份，这一数据拉升到5个月。

骆芳芳谈到，“事实上目前合肥的潜在供应量处于很高的位置，部分开发商手上的土地并不少，但由于限价等一些列原因，开发商不愿意去推货，实际备案量的下降致使目前合肥的去化周期正在加长。虽然拿地均价有所下降、但开发商对于未来的市场价格预期还是很高的，未来售价不会出现明显下降。”

按照克而瑞的统计，合肥潜在新增高价房的去化周期超过5-8年，市场本身处于调控期且近期的成交量偏低，以这个数据去算可预见未来一段时间内的去化速度更慢，高价项目在产品力和服务力的竞争也会更加激烈。