尹伯成
中央经济工作会议提出要建立房地产市场长效机制出于两个原因：一是房价涨势难逆转；二是“控”、“松”怪圈走不出，即房价涨就限购，需求不足和经济下行压力增大就放松限购，房价再涨再限购，如此循环往复。造成这种结果的根本原因是：供给计划性和需求市场性严重不对称。
供给计划性，指房屋建设土地供给受政府计划控制。目前，我国中央政府根据行政区划实行建设用地目标管理，各地政府根据指标确立年度建设用地指标。其中，除去基础设施用地和工业用地后，商品房市场化用地比例不到30%，存在高度的计划性。
需求的市场性，指商品住房买卖是自由的，包括自住、投资、投机等。改革开放后一部分先富裕起来的人，由于要让手中的货币保值升值，热衷于投资价格一路上涨的房产市场，使我国房地产投资需求持续升温，房价不断上升，造成房价严重脱离广大居民实际购买能力，房地产泡沫越来越大。
多年来，针对我国楼市形势出台的调控政策，注重的只是需求方面，且主要采取限购、限贷、限价等行政手段，从未注重供给方面，也很少采用市场经济政策手段。这不仅没有抑制住房价上涨趋势，且为居民带来了一种预期，即任何一次包括限购、限贷在内的房地产调控都是暂时的，只要经济出现下行压力就要房地产救助，调控就会松动，房价又会上涨。尽管早有人士呼吁开征“房地产持有税”以抑制投资、投机需求，中央层面也进行过讨论，但因种种原因迟迟未出台，立法也至今未提上议程。
2015年三季度末起，随着GDP增速放缓，除了北京、上海等几个城市没有取消限购，其他城市均取消限购，房地产信贷等政策顺应松动，投资、投机需求迅速再起，部分城市房价立刻暴涨，人们争先恐后抢房。正是这种情况下，党中央在2016年底的中央经济工作会议上提出，要“加快研究符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”并确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。这预示着房地产市场将迎来全面改革。
过去的调控政策为什么失效？第一，房地产政策目标定位不当。长期以来，各级各地政府将房地产政策当做经济政策来看，发展房地产业是为了拉动经济发展，房价上涨失控就限购，房地产市场低靡影响经济就放松调控，从而使居民形成房产调控政策是短期措施的预期，进而影响到房地产消费、投资、投机行为。第二，房地产调控政策只调需求，不调供给，而且重行政手段，轻市场办法。用行政手段时又没有说清楚原因，例如限购政策就因“用计划手段代替市场手段”而一直受到非议。这种非议，忘记了中国房地产市场的供给侧是计划性的，这决定了必须用“限购”的行政手段来管理过于旺盛的投资和投机需求。因此，在房产持有税出台以前，“限购”就不应当取消，否则调控政策的效果又会走过去的老路。
未来如何建立适合国情的长效机制？一要增加土地供给，包括可否考虑打破政府垄断土地一级市场格局，同时在目前城市规划中适当增加土地供应以降低土地供应成本；二要切实增加保障性住房建设和供应，解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难；三要大力发展住房租赁市场，增加房源，降低房租；四要重新认识“限购”必要性，将限购制度化，改变人们对限购是政府调控“临时措施”的预期；五要进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求；六要加紧房产税立法的准备工作，并提高房产交易所得税税率，将投机所得大部分转为社会所有；七要根据各地实际情况，实施“分类调控”“因城施策”，将房地产的去泡沫和去库存结合好；八要进一步整顿和规范市场秩序，真正做到信息公开，买卖公平。
总之，要长短兼顾，疏堵结合，供求并举，逐步建立一套长效机制，以形成人们对房地产市场未来健康发展的预期，推动房地产市场稳定健康发展。
（作者系复旦大学教授、复旦大学房地产研究中心主任）
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