房地产调控的大潮袭来，曾经领涨全国的深圳房价出现了“7连跌”。
5月1日，深圳市规土委公布的最新数据显示，4月深圳新房成交均价为54619元/平方米，与去年9月的61600元/平方米相比跌去了11.33%，成交面积也同比下滑24.7%。
去年10月，史上最严的“深八条”的出台，使得深圳楼市进入深度调整通道。深圳也是今年3月全国限购升级以来，少有的未再度跟进调控的城市。
成交量、价的锐减，验证了上一轮调控取得了一定成效。但根据今年以来中央反复提及的“房地产长效机制”，价格的控制并不是终极目标。
深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康近日在一场论坛中提到，深圳目前有住房总量1041万套，按照平均每户2.59人测算，深圳现有住房可以容纳2800万人口，而深圳现在实际人口约为2000万人。
基于此，吴思康认为，“如果房子只是用来住是足够的，如果用来炒作那就是不够的”，目前深圳主要面临的是住房结构的问题。
去年发布的《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳住房调查：全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。
这组数据显示，深圳住房结构中，商品房占比为12.4%，保障性住房更少，仅为3.3%。
毫无疑问，深圳仍面临一定的住房供应缺口，尤其在保障性住房和人才住房上。根据深圳市住房和建设局副局长洪海灵的预测，“十三五”期间，深圳市引进人才对住房的需求将高达51万套，供需矛盾十分突出。
如何激活存量，合理调整住房结构，成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。这一探索，几乎与去年10月的调控同步进行。
5年建设40万套保障房
第一步是增加保障性住房和人才住房的供应量。
去年9月21日，深圳市政府举行了《关于完善人才住房制度的若干措施》（下称“若干措施”）情况介绍会。这一于去年7月30日正式实施的文件提出，“十三五”期间，深圳将新筹建保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房不少于30万套。
值得注意的是，40万套的建设量，相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和，也超出了“十二五”期间深圳商品房供应总量。
经济观察报从住建部门了解到的最新进度显示，目前深圳市住建局已启动2017年保障性安居工程年度计划，今年计划开工及筹集项目83个，提供政策性住房共计5.98万套。《若干措施》提出，每年新增供应的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面积应当不少于总用地面积的60%。这与北京市“十二五”期间提出的保障性住房供应比例基本持平，但对深圳来说却是一个重大变化。
深圳市住建局住房规划与建设处副处长骆惠琼指出：“在《若干措施》发布以前，深圳商品房的新增供地是远远高于人才住房和保障性住房的”。
骆惠琼表示，未来五年，预计深圳在人才住房上的投入将达到970亿元。根据相关规定，深圳市、区政府每年将安排不低于土地出让净收益10%的资金用于人才及保障性住房建设。
同时，保障房建设方面，深圳与其他城市也不太一样。目前，深圳实行的是人才住房与保障性住房双轨并行的公共住房体系。双轨制下，人才住房的面积要比传统保障性住房的公租房大。
为了多渠道筹集建设人才住房，《若干措施》还提出了若干细则，包括：招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房；城市更新项目人才住房基准配建比例不低于15%；新建或扩建的各类产业园区，建设不少于总建筑面积25%的人才公寓；创新出让模式，在招拍挂过程中实行竞地价与竞人才住房配建量相结合，即竞地价达到一定程度后，转为竞人才住房配建比例。
据了解，深圳市土地房产交易中心去年11月出让的位于龙华、大鹏和坪山的三宗居住用地就采取了上述竞价模式，规定人才住房配建比例分别占住宅建筑总量的30%、20%和20%。
从2011年起，深圳土地市场的供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。此后的5年，新增土地供应占总供应量的比例逐年减少，深圳的土地供应越来越依赖存量土地。
因此，光靠拍地是不够的，《若干措施》还提出要大力挖掘社会存量住房资源，例如鼓励利用自有存量用地建设人才住房，利用地铁、公交场站等公共设施上盖配建人才住房，并规定地铁站500米范围内新出让的招拍挂居住用地，其建设人才住房的比例应不少于总建筑面积的60%。
根据去年发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，“十三五”期间，深圳市人才住房与保障性住房建设用地供应为5.03平方公里，其中新增用地仅为0.54平方公里，多渠道筹集存量住房折合用地2.69平方公里，剩余1.8平方公里为存量用地。
鼓励“商改租”，培育租赁市场
一线城市中，商务公寓一直是住房供应的重要组成部分。根据深圳市国土局数据，2016年深圳商务公寓供应量约为76万平方米，算上其他用途转为公寓的项目，商务公寓供应量达到了110万平方米。
由于不限购不限贷，商住项目因投资客大量涌入搅动房价而遭到北京、上海、广州等城市的“封杀”。
全国严打“商改住”，深圳的商业用房却在政策上受到鼓励。2月4日，广东省曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励新建租赁住房，允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。
需要明确的一点是，“商改住”后只能出租，不能销售，实际上是“商改租”。
洪海灵指出，在土地极其稀缺的深圳，建立公共住房体系而避免造成高房价，关键在于建立人才住房的封闭流转机制：人才住房不得转变为商品房上市流转，可以杜绝通过人才住房牟取暴利，也有利于实现人才住房“只增不减”，充分发挥其住房蓄水池效应。
“人才住房不得转变为商品房上市流转”，意味着住房结构中租赁用途的比重将会上升，使得房屋回归居住属性。
北京市近日提出，未来5年内北京市住房供应结构中，租赁类住房比例将达到三分之一。《深圳市住房建设规划（2016-2020）》也指出，“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。
一直以来，由于回款速度慢、投资回报率不高、政策不明朗等原因，“商改租”一直不是开发商的首选。
《若干措施》提出，鼓励房地产开发企业等市场主体共同参与人才住房的建设运营，鼓励企业将自有商业、办公用房、宿舍等改造为租赁型人才住房，由所在区政府给予适当的改造和运营资金补贴。业内认为，这将有助于盘活存量商办物业，提高住房租赁市场的供应面积。
在深圳，万科是长租公寓的积极实践者之一。万科执行副总裁张旭指出，许多城市限制“商改住”政策是针对商品房，而万科的长租公寓是出租并不出售。
据了解，万科长租公寓品牌“泊寓”在深圳已获得8800套房源，2017年预计投放5000-8000套房，基本覆盖深圳所有区。来自深圳万科的数据显示，未来三年深圳“泊寓”的整体规模将达到10万间。
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