恒大偿还562亿永续债 现金为王策略显成效

    2017-05-05 18:00

    54日晚,中国恒大(0333.hk)公告称:已赎回50%的永续债,金额为561.8亿元,全年将赎回70%的永续债。

    与之前公布的计划相比,恒大提前了两个月完成赎回,超出了市场预期。事实上,从3月开始,随着监管收紧以及金融“去杠杆”政策的逐步推进,资金面持续紧张。包括万科、金地在内的龙头房企,不得不先后取消了债券融资计划。而此时,恒大却一掷千金,提前赎回永续债。其底气何在?

    提前调整债务

    近期,不少房企都陷入融资难题中。427日,万科宣布取消15亿债券的发行。当月宣布取消融资计划的房企还包括金融街、金地、电建地产等等。市场人士认为,主因正是“近期货币操作持续保持稳定中性,市场预期资金面可能持续紧张”。因而推动了债券发行成本的一再上升,资料显示今年4月债券的票面利率比去年同期上涨了近20%

    正当市场预期房企资金运用将更为保守时,恒大却提前完成永续债赎回。今年328日年报新闻发布会上,恒大总裁夏海钧曾表示计划于今年上半年赎回50%的永续债,全年赎回70%。仅仅一个多月后,恒大就宣布完成赎回,比计划提前了近两个月。

    评级机构野村国际认为正是恒大此前一系列资本运作,“使其负债比率显著改善”。公司有实力提前处理永续债难题。

    今年3月,在资金面充裕的窗口期,恒大成功发行了三笔合共25美元债券,提前做好了债务规划。这三笔债券分别为3年期、5年期和7年期。据业内预测,这25亿美元将用于偿还恒大的短期债务。通过“借长债还短债”的方法,恒大完成再融资,同时负债利率也有所下降。其中上述三年期债券的票面利率仅为7%,而恒大2015年发行的美元优先票据,年利率为12%。显然此次再融资降低了恒大的融资成本。其实从去年开始恒大已经有计划降低融资成本,2016年年报显示,恒大的融资成本为7.78%,同比下降了0.64个百分点。

    除此之外,今年1月,恒大与8家战略投资者签订了增资协议,成功引入了300亿的战略投资。野村国际认为,这将使公司的净负债率大幅下降。

    年初这一系列资本运作,让恒大成功避开了这波流动性趋紧的局面。融创孙宏斌早前就表示,现在“多借点钱,最好借的时间长一点,可以穿越周期”。但真正能像恒大这样成功在窗口期结束前,调整债务结构的房企却并不多。

    现金为王的价值

    这与恒大战略密切相关,年报显示恒大2016年底持有3043亿元的现金,远高于同规模房企,同期万科手中的现金仅为870.3亿。上市以来,恒大抑制强调“现金为王”,现金余额年复合增长率达到54.7%2015年现金余额同比增长175.7%2016年同比增长85.5%。充足的现金流让恒大有着足够打动投资者的偿债能力。“信用记录良好,也让投资者乐于投资恒大” 据了解,恒大成立至今从未发生过一笔债务违约,即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。

    “充足的现金流,可以让恒大有足够的腾挪空间”有分析人士表示,此次在市场资金面偏紧的背景下,恒大现金为王的战略开始显现出威力。按照野村国际的报告,恒大赎回永续债“将直接提升公司盈利能力”。

    在房地产调控强化的背景下,巨额现金不仅是平衡风险、防范危机的有效手段,也是巨型房企逆市扩张的机会。公告显示恒大20174月合约销售额为378.5亿元,据此估算,公司14月累计合约销售金额为1447.8亿元,同比增长63.17%。远高于同期行业增长率。

    野村国际认为,恒大战略从规模性调整为“效益+规模”后,今年恒大的毛利率将有所改善。而今年公告的数据也显示恒大1-2月的销售均价为9113/平方米,同比增长5.5%。其后34月的销售均价逐月提升。

    有分析人士认为,“土地储备的结构也是恒大提升毛利率的最大保证”,年报显示公司土地储备达2.29亿平方米,其中一二线城市占比达74.7%,平均楼面地价仅为1570元/平方米。世邦魏理仕的研究报告显示,这些土地的估值已经上升到7005亿。研究机构惠誉也认为“一二线城市土地储备的增加,可以减少楼市波动带来的影响”,有助于提升恒大的盈利能力。

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