楼市七寸：盘活200万亿存量物业 长效机制剑指房地产税

记者 王冰凝 陈小瑛 于玉金

“政府只要下定决心调控楼市，储备的调控手段有的是。”对于2017年如同狂轰乱炸般密集向房地产市场开炮的楼市政策，一位业内消息人士如此评价。

4月25日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。此次会议在谈到房地产市场时，措辞发生微妙变化，“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。而在去年12月中央经济工作会议上的措辞还是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”；2017年的《政府工作报告》也指出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。措辞的变化反映出政府对于目前房地产作为此轮周期调控的核心，长效机制的建立已是如箭在弦。

那么，到底什么才是中央所谓的房地产长效机制？

事实上，从北京“3·17”楼市新政开始，过去的一个月，房地产市场政策密集加码，认房又认贷，限买也限卖，严厉史无前例。结果就是，在素有“金三银四”之称的楼市，今年则迎来了成交量与成交价双跌，商住类项目更是直接被冻结。

调控高压不减

4月25日召开的中共中央政治局会议显然给了地产业一个新的信号，那就是楼市调控政策还有更狠的大招要持续出炉。

而在此之前，国家发改委副主任宁吉喆曾透露称，房地产的区域性、结构性矛盾给宏观调控提出了更高的要求，相关部门正紧锣密鼓地研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，将对热点城市房价上涨可能带来的泡沫严加防范和调控，同时坚持三四线城市的去库存政策。

尽管2016年出台了“9·30”新政，但并未阻止房价以高歌猛进的态势蔓延至2017年。直到今年3月17日，北京进一步升级楼市调控政策，实施“认房又认贷”。北京出台有史以来的最严调控政策也掀起了全国范围的跟进，据不完全统计，全国已有20余城实施了“认房又认贷”。

在本轮调控中最大亮点当属在供给侧的“限售”，尽管北京的“限售”指出企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，仅停留在企业层面，但其打开了2017年楼市调控“限售”的窗口，而随后跟进的城市则进一步将“限售”延伸到个人层面，如厦门、杭州、福州、广州等十多个城市。

易居研究院智库研究中心总监严跃进解释说，买房后持有一定年限方可卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降。这就相当于在一定时间范围内，冻结了房产的流动性，有利于打击炒房客的投机情绪。

此外，此轮调控除上述措施外，还包括继续提高首付比例、全面取消房贷优惠、缩短贷款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等内容。

而此番调控潮的一个细节在于，楼市并不火热、面临去库存任务甚至国家级贫困县也纷纷涌入，诸如天水、赣州、滁州等城市，本面临去库存压力，也纷纷限购。而国家级贫困县安徽临泉县对房价紧急限制，在此番调控中也引发争议。

从限购到限贷再到限卖，楼市调控不断加码，这场从热点的一二线城市蔓延至三四线甚至贫困县市的调控风暴，正在慢慢凸显威力。

新政满月效果

“两居和三居在新政前就已经售完，只剩下了一居，而现在在售的少量两居和三居的房源都是因为政策出台后，业主资质不够或拿不出首付而清退出来的。该项目的均价目前每平米在68000元。”4月24日，当《华夏时报》记者以购房者的身份来到北京大兴区亦庄某售楼处时，售楼员对记者称。

据该售楼员介绍，该项目的价格并未因新政的出台而降价，记者在安居客网站上查询该小区的房价显示，4月份的价格为64471元每平方米，较3月份的58841元每平方米环比上浮8.56%。

此外，相比于链家和我爱我家等二手中介门店的门可罗雀，记者看到该售楼处还有零星的购房者陆续来看房，而该项目的推广人员称，目前来看房的人少了许多，2016年下半年到新政出台前的售房期间内，售楼处都是熙熙攘攘。

与新房情况相比，二手房则境遇惨淡。

据亚豪机构统计数据，新政满一个月来看，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显；4月1日-16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。而据云房数据研究中心数据显示，从3月17日到4月17日，北京商办类签约800套，相比之前跌幅超过九成，整体商办市场接近冰封。

而北京二手房的价格也开始松动，在南三环外的链家门店，其店长对记者介绍称，一小区61.65平米的两居室原报价390万元，在4月2日，将价格下调14万至376万元。该店长表示，着急出售的业主会根据目前市场的行情调低价格，幅度目前在10万-20万元之间。

不过，值得注意的是，近期北京市新房成交均价仍在上涨。据北京市住建委官网统计数据显示，2017年4月17日至4月23日，北京市商品房成交均价48171元/㎡，环比上涨13.73%。

除了北京外，广州、深圳、上海等区域楼市也在政策传导期中悄然生变。

4月23日，上海市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山在接受媒体采访时介绍称，一方面，“沪九条”、“沪六条”及信贷新政效果明显，一季度上海房地产交易“量缩价平”，新建商品房销售面积下降32.6%；另一方面，政府主导的上海市住房保障体系打下了重要基础，并表示上海未来一段时间内房价与房地产市场将总体保持平稳。

根据房天下监控各区在售楼盘报价显示，广州新政出台后，39个在售楼盘中，有12个楼盘是价格平稳，没出现价格上涨，27个楼盘出现价格上调，没有1个楼盘出现价格下调；其中，番禺有个楼盘涨幅高达43%。

广州业内人士对记者说，一般政策传导期半年，开发商硬扛期半年，等房价下跌预计要到明年下半年。

长效机制猜想

对于房地产长效机制将包含哪些内容？业内专业人士可谓众说纷纭。

4月中旬，国务院批转国家发改委《关于2017年深化经济体制改革重点工作意见的通知》强调，要健全购租并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民分析称，中央预计要把诸如信贷政策等短期政策与长期政策结合起来，现在是一个很好的时间窗口。

联讯证券董事总经理李奇霖、联讯证券研究院宏观组张德礼认为，长效机制的内容可能包括人地挂钩、动态调整土地供应、棚改货币化安置。而易居研究院智库中心研究总监严跃进、交行金融研究中心高级研究员夏丹则指出，该机制内容或涉及房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则。

链家研究院院长杨现领则认为，长效机制中最重要的机制就是盘活存量，更多地发挥存量市场的作用，把不同产权属性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通；把老旧住宅循环再生利用，从更广泛的渠道释放更多的供给，这才是最根本的长效机制。

对于存量房市场，链家集团董事长左晖认为，按2016年的市值来估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市场价值超过200万亿元，但今天存量物业的流通率大概只有2%，中国房地产发展的前景应该更多依赖于整个存量怎么盘活。

“在这么大存量的情况下，中国应尽快推进整个房地产税的改革，通过持有税能够让中国的资产流通，让大家不要炒房子，让房子回归居住的属性。”左晖认为。