信达深圳坪山高价地将入市大考 引入泰禾代建欲做高溢价

每经记者 黄博文 摄影报道 每经编辑 罗伟

过去的两年，“地王制造机”信达地产在全国攻城略地，将一块块“面粉贵过面包”的高价地收入囊中，现在这些高价地正在变成产品进入市场的路上。

2015年12月，信达地产以30.3亿元夺下深圳坪山地块，彼时市场有声音认为，信达将独立操盘练手以布局深圳市场，但最终结果表明，信达似乎成为一个“财务投资者”。去年11月，泰禾集团在官方微信发布消息，宣布代建信达在深圳坪山拿下的“地王”，项目名确定为信达泰禾·金尊府。有知情人士透露，双方合作有基础，信达的土地资源好，而泰禾产品差异化突出，能够通过产品做高溢价，消解高地价的抗力。

泰禾深圳公司的一位内部人士透露，项目预计在第三季度入市，目前相关推广动作还未展开。

高价地将入市

距离深圳中心区福田30公里开外，是新近设立的坪山区，信达地产布局深圳市场从这里出发，起点则是一块备受关注的“地王”。

2015年12月22日，在与龙光地产历经近100余次举牌后，信达地产最终以30.3亿元夺下该地块。在扣除保障房和配套用房面积之后，信达地产夺得该地块的楼面地价高达27200元/平方米，成为深圳最新的住宅“地王”。

彼时，该地块周边区域项目销售均价仅为2万元出头，信达地产在位处深圳、惠州交界处的坪山区域拍出如此高的楼面地价，为深圳房地产市场再次注入一剂“鸡血”，成为当时深圳地产界的焦点。

2016年11月3日，泰禾集团在官方微信发布一则消息，宣布代建这块信达在深圳坪山拿下的“地王”项目，此外，泰禾还将提供后期销售管理服务。该项目被命名为信达泰禾·金尊府。

4月25日，《每日经济新闻》记者来到项目现场走访发现，工程进度尚处于挖地基阶段，巨大的建筑场有少数几台挖掘机在作业。

该项目虽然处在坪山区的核心地段，但区域整体开发程度不足。项目周边的力高君御国际四期、京基御景印象刚交房不久，入住率不高，项目配套的底商处于招商阶段，人气很冷清，最多的是二手房中介门店。

上述项目附近一位房产经纪人告诉记者，该区二手房价格最近在上涨，均价大约为3.5万元／平方米。记者发现，不少中介人员午休时间都围在信达“地王”工地围栏边看着项目的进度，因为这个项目对整个坪山区很重要，配套的商业体量将是未来区域的商业中心，这成为中介人员打动看房者的标配说辞之一。

但目前，信达坪山项目区域的配套远未成熟，旁边的城中村勉强填补了这一区域在服务方面的空白。临近午时，村内的餐馆内闪动的都是该“地王”建设者们的身影。

记者从泰禾深圳公司了解到，该项目预计今年第三季度入市，但目前的项目推广还未展开。

调控新变局

在信达拿地之初，有第三方机构测算，以该地块楼面地价高达27200元/平方米计算，该项目将来的成本价将高达4.2万元/平方米，其入市价至少要达到4.5万元~5万元/平方米才可实现盈利，即使有过去一段时间房价上涨来兜底，这样的价格体系在坪山区依然压力较大。

坪山区为深圳的关外边缘区域，靠近惠州，距关内核心城区的距离仍超过30公里。当前的坪山新区辖区内人口不过60万，户籍人口仅有3.6万（2015年数据），GDP产值和人口密度等数据难以支撑如此高昂的消费产品。

发展不足的短板造成这一片区房价基数大大低于龙华、南山等片区，而房价上涨的幅度也比不上关内地区。从链家网的数据统计发现，坪山新区大多数新盘的价格大致维持在3.5万元/平方米左右。

此次与泰禾的二度合作，有接近泰禾的知情人士透露，信达的土地资源好，而泰禾产品差异化突出，能够通过产品做高溢价，消解高地价的抗力。已确定项目名字为信达泰禾·金尊府，是泰禾旗下的高端住宅项目产品线之一。

不过，持续深化的调控措施造成的市场不确定性将是信达“地王”面临的另一重考验。仲量联行的报告指出，楼市严控下，深圳第一季度高端住宅成交量接近3年来低位。严厉的楼市调控政策效果显著，导致不少投资者及改善型买家的购房难度加大。加上潜在买家观望情绪持续、入市态度仍相对谨慎，致使整体一手住宅成交量持续萎缩。

深圳中原研究中心的数据显示，今年3月新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低；成交均价为54730元/平方米，与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%，价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。

在此背景下，计划第三季度入市的信达泰禾·金尊府将撞上调控威力，或再次考验项目操盘者的操盘能力。