以租养老比以房养老更好？养老地产权属仍是一大瓶颈

每经实习记者 舒曼

当前，100多家上市房企2016年的年报披露已进入尾声。三年来，房企跨界转型互联网游戏、金融、医疗和养老等领域的举动让外界眼花缭乱，但从业绩来看，这些跨界产业绝大多数难成气候。

以养老为例，保利地产作为央企地产巨头，最早开始探索养老产业，尤其是掘金养老地产。《每日经济新闻》记者查阅保利地产去年年报发现，支撑其千亿元级销售业绩的仍是商品住宅等地产销售业务。

根据民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿，中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右将达到全国人口的1/3。万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示：“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业。”

为什么这个万亿级的朝阳产业，至今仍步履蹒跚？近日，北京举行了“地产跨越老龄化”专题论坛，会后北京大学国家治理与老龄化产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家张坤昱接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以房养老、信用贷和抵押消费贷均存在一些问题。比如以房养老模式，保监会曾鼓励推行过，但国内发展动力不足。

上述课题组给出的一组数据显示，目前北京退休工资平均3355元/月，上海退休工资平均为3283元/月。就养老服务产品而言，以京沪高端养老机构为例，一位老人一个月缴费基本上在1.2万元~1.5万元，这一价格显然很大一部分老人无法承受。

张坤昱强调，需求方有没有养老服务的消费意愿和消费能力，决定了养老市场是否能够稳定和良性地发展下去。

上述课题组提供的一种养老创新思路是，通过改良倒按揭，在不转移老人产权的前提下，将房子抵押给金融机构，原有房产还可以出租，房屋收益部分属于老人。如此一来，房产由不动产变成了流动资产包，来支撑老人购买养老产品，老人百年之后，子女可以进行接力贷或者拍卖变现。

上述模式也就是“以租养老”。以香港地区的“隽悦”项目为例，张坤昱介绍说，长者公寓的安老按揭由香港地区的按揭证券推出，这时业主可用按揭贷购买养老服务，所抵押的房屋可以出租反补按揭贷。当按揭贷终止时，业主或其继承人可优先偿还按揭款以赎回抵押物业，如果无法偿还时，银行将其抵押房屋拍卖优先受偿，实现“以租养老”。

一位金融界资深人士表示，以租养老模式解决了当下遇到的房产抵押后升值和老年人因年龄难以贷款的两大问题，却带来了新的问题。首先政策壁垒难以突破，自有住房抵押之后购买养老地产在政策上不被允许；其次，养老地产的权属问题及未来处置不好解决。

张坤昱坦言，香港案例能否借鉴到内地尚待观察，以租养老与房屋自有化率、国家政策及家庭观念有很大关系。前述金融界人士建议说，国内养老地产运营商应持有物业并长期运营，通过向养老人群出租收费，在国家力推资产证券化的背景下，通过创新金融产品扩大规模。