楼市去杠杆上半场：资金奔流房地产依然汹涌

自去年9月份以来的楼市去杠杆，正显示积极的变化。

央行发布的今年第一季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增速回落。到一季度末，人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点，并且个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。

但是，中国指数研究院25日发布的一季度房地产报告分析，今年1-3月，个人住房贷款仍处于较高水平，住户中长期贷款同比增幅超三成。

“可见资金大量流向房地产的现象并未减弱，而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者表示，楼市去杠杆正出现积极变化，但绝对不可过度乐观，仍要因城施策，从严调控。

房企杠杆率高位回落

调控之下，楼市去杠杆出现了一丝喜意。

央行数据显示，一季度末，人民币房地产贷款余额28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9个百分点;一季度增加1.7万亿元，同比多增1970亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比上年占比低4.5个百分点。

一季度末，地产开发贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%，降幅比上年末扩大16.6个百分点。个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

安信证券诸海滨认为，一季度经济的良好开局，为脱虚向实、振兴实体经济和去杠杆创造了条件。

实际上，从房地产企业层面来看，其去杠杆的风险并不大。

中投证券分析师李少明等分析了A股65家房企2016年年报，发现这些上市房企负债结构持续优化：有息负债总量持平，长期借款占比提高，负债结构更加合理。

据统计，截至2016年末，房企有息负债(含短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款)总量约为5595亿元，同比增加3.1%，负债总额基本持平。

上市房企负债结构持续优化，短期借款与一年内到期的非流动负债显著降低，长期借款比重提升。2016年，短期借款与一年内到期的非流动负债分别为1368亿元、736亿元，较去年分别降低7.8%、10.6%，短期借款与一年内到期的非流动负债在有息负债中占比分别降低2、3个百分点至13%、24%。长期借款则同比增加11.9%至3491亿元，长期借款占比提升5个百分点至62%。

浙商证券分析师孙付也分析认为，楼市的繁荣带来房企收入和利润增速显著上升，2016年房地产行业主要财务指标好转，杠杆率从高位回落。

个人房贷仍处于较高水平

“去杠杆是个缓慢的过程，绝对不可过度乐观，而仍要因城施策，从严调控。”陈晟说。

中国指数研究院的最新数据显示，2016年房地产贷款占比明显提升，尤以个人住房贷款最为突出，2016年末个人住房贷款占总贷款的比重达到39%。

而今年1-3月，个人住房贷款仍处于较高水平。据统计，住户中长期贷款同比增幅超三成。可见资金大量流向房地产的现象并未减弱，而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。

中国指数研究院的报告指出，从今年一季度贷款方面来看，新增人民币贷款量回落，但资金大量流向房地产的现象并未减弱，个人贷款占新增贷款比重过高，贷款结构存一定风险。

对此，陈晟认为，即随着热点城市的住房成交量大幅度回落，个人房贷利率从紧等趋势，“杠杆上的楼市”的去杠杆之路正缓步前行，但不可急于求成。