房企转型升级触角伸向产业地产 特色小镇迅速蔓延

与大铲湾的未来科技城相似，与产业相关的“特色小镇”近年正以燎原之势在全国蔓延，深圳也同样如此。

凤凰小镇、甘坑小镇、大鹏文化旅游带、光明新城等项目的破土而出，都是华侨城“造城”的一个缩影，观澜红木文化特色小镇、大浪时尚创意特色小镇也吸引了不少目光。此外，坂田“互联网+”小镇不仅仅是产业高地，也是产城融合示范基地，并依托华为强大的研发能力，促进下一代互联网、云计算、物联网、软件、智能电网、新能源智能化管理应用等高端技术形成庞大的产业链和巨大的经济效益。

日前，由深圳市政府与招商局集团联合打造的合资公司在成立半年后，首次对外公布了其建设前海妈湾片区的规划，第一个阶段将开展“1+3”先导项目，包括在建的妈湾启动区一期和筹建的丝路长廊、海丝小镇、妈湾启动区二期。其中海丝小镇主定位为国际科技创新文化创意交流中枢、深港文化融创生态圈，为粤港澳大湾区提供国际科技文化创新成果交流交易平台，通过快速提供舒适宜人的共享办公空间，让科技创新和文化创意的活力在妈湾充分释放，近期重点将着力打造深港文化创意基地。

2016年7月，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各地政府出台了各项政策支持鼓励。部分嗅觉灵敏的房地产商，在经历行业利润下滑、城市地价高企之后，也对特色小镇表现出极大的热忱，比如万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。以绿地为例，市场资料显示2017年一季度绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。未来10年内，绿地将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾600亿元，总用地面积超4万亩，规模化打造文化旅游、健康养生特色小镇。

对于开发商而言，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。实际上，与传统的房地产开发不同，特色小镇或许更看重持续运营能力。

根据中国指数研究院、中国房地产指数系统联合发布的《2016中国产业地产市场回顾与趋势展望》报告，2016年产业用地、特色小镇成为政策关注热点，推动产业向规范化、特色化、高端化发展。产业地产投资热度上升，拉动工业用地市场回暖。而房企也纷纷将转型升级的触角伸向产业地产，寻求新的利润增长点。

不过，“房地产化”也是业内使用频次较高的词，同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心，特色小镇的“房地产化”更是直接颠覆了特色小镇的本义发展。

位于深圳布吉的甘坑小镇，拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇，更被称为中国文创第一镇。记者发现，正在建设的深圳地铁10号线也在此设站，周边居民对记者表示，希望甘坑小镇和地铁的出现能加速当地的城市更新步伐。

无独有偶，就在今年3月华侨城以“甘坑新镇”开发建设为着力点与秀峰工业城签署城市更新项目合作协议，首期启动该片区城市更新项目，随后二期将启动同富裕工业城片区城市更新项目，以此实现“甘坑新镇”产业核心区域的再造。