住建部千字文控地价：决不允许地王再出现

4月6日，住建部和国土部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（下称《通知》），成为自北京开启楼市调控升级以来，住建部首次出台的全国楼市调控统领性文件。

记者梳理发现，这份《通知》可谓字字珠玑，重点包括：规定了土地供应的量化指标，出现地王就是扰乱市场，捂盘惜售就得严处，弄虚作假就要严办，调控不力就要问责。《通知》不仅明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则，同时还就涨幅快的增加土地供给首次给出了量化指标。

4月14日，中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出，这次调控从决策层的决心，调控的力度及所处的经济周期等方方面面考虑都是前所未有的。

“《通知》的确只有几千字，但分量不小。”正是基于此，上述通知被业界解读为“此次限的是地方政府干涉地价的能力，甚至调控不力就要问责”。

“若地方政府房价再控制不住，就得被问责，甚至提帽来见，很明显，这次政策在执行细节上力度非常大。同时，对各地政府过去卖地导致库存积压的错误行为也戴上了紧箍咒。”张大伟说。

土地供给管制是症结

此次发布的《通知》内容主要涉及几个方面：一、合理安排住宅用地供应；二、科学把握住房建设和上市节奏；三、加大住房保障力度；四、强化地方主体责任。

《通知》强调，对于部分地方难以有效降温，始终处于过热状态的土地市场，各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

在安排住宅用地供应上的表述为：保证住宅用地供应平稳有序。住建部、国土部的《通知》将去库存周期分为四个档：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

基于此，哪些城市所受影响最大呢？有机构统计，热点城市有苏州、杭州、广州、南京、南昌、上海属于通知中6个月需要加快供地节奏的城市；非热点城市中的莆田、宁波、常德、南宁、淮安、惠州、安庆都是属于通知中12个月需要加快土地供应的城市。

上海城市经济学会高级经济师顾海波向《华夏时报》记者表示，各地层出不穷的地王，严重扰乱降房价的调控。事实上，在过去一段时间，一边是限购限得热火朝天，另一边却是高价格的地王接踵而至，最终导致各地陷入房价越调控越高的窘境。

数据显示，今年1-3月，全国300个城市的土地出让金同比增加了51%，成交楼面均价同比上涨了55%。“今年地价涨幅甚至都超过了去年二线的楼价。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局，深层次症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境则持续激励住房需求，导致房价持续上涨。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《华夏时报》记者采访时认为，过去十多年的房地产宏观调控政策始终未能触及“土地供给管制”这个根本性症结。

“对房地产的调控需要建立长效机制，但事实上长效机制还难以在短期见效，而短期最有效的办法之一就是加快土地市场的供给。”顾海波对《华夏时报》记者表示，相信今年决策层再也不愿意看到像2016年那样，出现了局部区域（包括上海、南京、杭州等）城市房价上涨的恐慌。

热点城市调地价一涨再涨

然而记者在采访时还了解到，最近多个地方的房价虽然出现了不同程度的降温，但土地热度却依然不减，包括北京在内，多个热点城市土地市场显示出了与房价截然不同的状态，而这也是此次两部委出台《通知》的重要原因之一。

就北京而言，4月11日，北京丰台区王佐镇青龙湖25万平方米的大体量地块竞价现场，9家房企或联合体参与了竞争。该地块采用到达竞价上限后“竞建住宅自持面积”的方式，最终成交楼面价格为3万元/平方米左右。此前的4月7日，北京土地市场推出三宗地块的竞拍中，共吸引了40余家房企到场，出让金额高达140.1亿元。更早的3月28日，北京土地市场成交了两宗可建普通商品房面积十分有限的住宅地块，即便如此，现场仍然有多家房企争相竞价，最终分别以15.8亿元和17.6亿元的价格成交，楼面价均超过了1.2万元/平方米。

除了北京，在最近楼市调控重压下，广州、上海等城市多宗地块成交同样显示出土地市场成交活跃的特征。

中原地产研究中心向记者提供的数据也表明，截至4月10日，2017年全国50个大城市合计出让土地金额为6792.9亿，较2016年同期的4339.8亿上涨了56.5%。其中，武汉等21个城市仅前3个月的土地出让金就超过百亿元。

“可见，房企囤地的热情依然很高，地价也水涨船高。”张大伟说，唯有改变调整土地供应规模才能有效降低房价。

记者通过采访也了解到，近期已有地方开始重点强化土地市场调控了，比如天津、南京，均已开始实施新型土地出让方式，即设置最高限价，并在达到上限之后竞报自持面积。

而北京也发布消息称，北京将在当前加快土地供应节奏的基础上继续加大土地储备开发力度。北京市规土委相关负责人近日透露，对于未列入计划的地块，北京不排除将只要条件成熟即可适时纳入计划、推向市场。今年一季度，北京市已推出自住房用地约50公顷，达到自住房用地年度供应计划的60%，是去年全年自住房用地实际供应量的2.8倍。