北京出台“自持房”新规：企业单次租期不超10年 并购禁改用途

北京出台“自持房”新规：企业单次租期不超10年 遇并购也禁改用途 

每经实习记者 舒曼曼

4月14日下午，《每日经济新闻》记者从北京市住建委官网了解到，北京市住建委对外发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，其中规定企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

更为关键的是，作为全国首个试点房企拿地时采取“限房价+竞地价”并采取竞自持面积的一线城市，北京针对自持企业可能遇到的特殊情况进行了明确规范。

按照规定，当企业遇到破产清算时其自持的商品房须依法依规处理，当企业重组或股权转让涉及自持商品房时须经项目所在地的区政府同意后整体转让，但转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

北京房地产协会秘书长陈志在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“在此之前，北京并没有对自持商品住房有清晰的规定，加上北京对房产调控的多种探索，有一些政策信息并没有完全释放出来，现在是进一步完善，更加细化和明确。”

单次租期不得超过10年

《通知》明确，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，企业持有年限与土地出让年限一致，最长年限70年，对外出租单次租期不得超过10年。

另外，企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。自持商品住房出租将纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

《每日经济新闻》记者获悉，对该《通知》的执行监督政府表现出非常大的决心，住房城乡建设部门对企业违反规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，将纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市（北京市）土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

陈志表示，文件中最主要的还是规定自持年限与土地出让年限一致，也就是70年，这就表明这类房产性质只能是用于出租，不得买卖，是对市场的进一步规范。

北京已有10宗地块附自持面积

早在去年9月30日，北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确强化“控地价、限房价”，设定了每宗土地的最高价格，达到上限以后要竞开发商自持面积，并首次提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求”，之后在10月19日挂牌的5宗地块竞得条件中均含有自持比例。

《每日经济新闻》记者从北京市规土委土拍项目信息中梳理得知，截至今日，已有10宗地块竞拍条件涉及企业自持商品住房面积比例，其中有5宗地块自持商品住房面积比例达到100%，其中海淀区4宗地块、大兴区1宗。

去年“9·30”新政后首例企业自持商品住房面积地块被万科拿下，自持比例100%，后续竞得自持比例地块的房企还有中粮、北京中瑞凯华投资管理有限公司和北京天恒乐活城置业有限公司联合体，北京中瑞凯华投资管理有限公司、龙湖、保利和首开联合体等，大多数为联合体联合拿地。

《每日经济新闻》记者了解到，除了北京之外，天津、广州也相继在土拍中设置自持商品住房面积。此前，天津北辰区两宗拟出让地块除了设置最高限价外，首次规定报价达最高限价时转为竞拍自持商业体量；广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于本月28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及设置最高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。