环京地区楼市交易仍存“潜规则” :销售价格高于备案价 加价捆绑车位售房

伴随着雄安新区、京津冀协同发展、非首都功能疏解、北京新机场建设等利好政策，受溢出效应影响，环京区域成为投资热土。

记者日前在涿州、三河、固安等环京地区采访了解到，环京各地限购政策颁布前，大量投资需求集中涌现，房价翻番上涨。为抑制“虚火”的楼市，响应中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，环京地区纷纷出台限购政策。限购以来，区域成交量有所下滑，房价涨幅有所收窄，一定程度上抑制了投资者“炒房”空间。但记者采访中发现，部分楼盘销售价格高于备案价，加价、捆绑车位售房等交易“潜规则”仍存。

中介囤房购房者多是外地人口

2016年以来，不仅燕郊、大厂、香河、固安等环京传统热门区域出现房价大涨，一些相对的“洼地”如涿州、永清等区域也普遍升温，开启上涨模式。

安居客《2016国民安居报告》显示，在北京溢出效应的利好下，廊坊的二手房价格同比涨幅高达103%，成为全国房价涨得最快的城市。

为稳控房价，抑制投资需求，2016年，廊坊、三河、怀来相继出台限购政策，2017年3月，涿州、涞水、崇礼等纷纷限购。4月，雄安新区的消息一出，一些人连夜去雄县、容城、安新抢房，三县严打“炒房”行为，依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。但在雄安新区购房受阻后，一些人转战周边县市，给楼市调控带来压力。

4月5日，紧临雄安新区的霸州、文安、任丘、定兴等接连宣布采取限购等管控措施，为“虚热”的楼市降温。至此，环北京区域已全面限购，共有20余城出台限购措施。

涿州、永清、香河等环京地区房管部门负责人告诉记者，在限购政策出台前，当地购房者中超八成以上是外地人口。记者从3月底至雄安新区消息发布后，一直在环京地区采访，亲身经历了环京楼市的火爆，其中一位囤3套房的中介让记者印象深刻。

这位中介告诉记者，他们店的同事超过一半都在环京地区购买了房子，他自己在涿州、永清、香河购置了三套房产。“我都拿出所有身家投入这片热土，所以你还担心什么？”

“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新机场，今年靠新出台的雄安新区，这些概念都给环京地区带来前所未有的发展机遇，也进一步凸显了环京的区位价值，所以我非常看好环京地区未来的发展。”该中介说。

记者在永清森林新都孔雀城采访时，该楼盘一置业顾问用类似的话分析说，自去年京台高速开通后，永清到北京南五环仅20分钟，加上北京新机场利好政策，永清多个项目销售均价已超1.6万。目前该楼盘正在排号，估计开盘价约在1.75万元，限购后来看房的购房者并无明显减少。

记者采访发现，自环京各地出台限购政策后，楼市成交量有不同程度下行，一方面因政府加大监管力度，证件不全的房子遭查封，区域可售货量有不同程度减少。二是因北京调控加码、认房认贷、叫停“商改住”后，溢出效应更加明显，所以环京地区房价无明显下降趋势。

涿州市住建部门数据显示，今年1月、2月，涿州商品房购买以外地户籍人群为主，所占比例达80%，3月出台稳控政策后，外地户籍购房人群占比下降到75%。三河住建部门数据显示，今年1月至3月24日，销售新建商品住房730套，同比减少85%，环比减少73%，商品住房销售均价19558元/平方米，环比增长4.6%。

环京地区仍存楼市交易“潜规则”

记者采访发现，虽然环京地区纷纷出台限购政策，加大监管力度，但部分楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售、热炒利好概念等“潜规则”仍时有发生。

一是部分楼盘成交价高于备案价格。环京地区新房预售备案实行“一房一价”，政府对房价的增长有一定限制。但记者采访发现，环京地区一些商品房市场价格比政府备案价高出不少。如记者在环京某县采访的一商品房政府备案价为1.1万元，但现在市场价格约1.8万元。

2016年，廊坊市在三河、香河、大厂和固安推出“廊九条”调控政策，要求所有新建商品房销售严格执行备案制度，每6个月房价涨幅不得超过10%。但这一调控政策并没有让快速上涨的房价刹车，相反，在二手房价格上涨推动下，二手房与商品房备案价倒挂日渐扩大。

二是为规避备案价格，加价、绑定销售等变通手法较普遍。多位置业顾问说，目前环京地区对商品房预售价格管控非常严格，预售价格涨幅超过一定比例便不予审批，开发商只能加价销售。多出来的这一部分“溢价”，归开发商，有的楼盘则以捆绑精装修和车库的方式变相加价，便于过审。

一位中介就告诉记者，他常年在固安、永清等地售房，环京地区绑定车位售房普遍，车位不能贷款，需在首付时一起支付，“由于车位价格上涨，导致项目整体价格有所上涨，签订合同时，一份正式合同，还有一份车库合同用来涵盖加价的部分。”

中原地产首席分析师张大伟说，环京地区市场行情在那里，不能单纯只要数字不涨，这是掩耳盗铃，这种数字上的不上涨没有参考意义。

三是应关注过分炒作区域利好现象。河北环京地区多位住建部门干部表示，环京区域暴涨离不开炒作因素，协同发展的利好加上中介的炒作，催动了大批投资者和恐慌性刚需入市。

从廊坊北三县、固安，再到永清、涿州等地，投资客炒热一个区域再转移到另一个区域，直至如今环北京楼市房价足以与热点二线城市比肩，如燕郊二手房价格普遍达3万多，一些接近4万。记者在环京不同地区随机采访的10个人中，不管有房还是没房，都对环京未来楼市的走向普遍看好。

警惕利好未现房价先行

业内人士表示，长远来看环京地区周边楼市确实利好，但过去一段时间，环京周边暴涨，一些热点地区已经透支了利好变现后的价格，所以未来环京地区的调控应及时跟进，警惕利好还未兑现，房价已先行。

张大伟表示，涿州市、永清县等传统“洼地”快速上涨是资金潮下投资需求的集中涌现，目前调控政策必须严格执行，在必要时进行加码，才能给已经火爆的楼市降温。

亚豪机构市场总监郭毅表示，地方政府可采用市场化手段调控楼市，如房产证满2年才能转让，打击短炒行为，抑制楼市非理性消费。记者采访了解到，在毗邻雄安新区的白沟新城，限购规定中就指出，对于非本地户籍家庭购置房产，自登记之日起5年内不得转让，这让不少投资客短期内变现困难。

张大伟、郭毅均表示，环京地区房价过高“虚火”越旺，会掏空城市发展动力，更不利于承接北京外溢产业。从市场看，一些地区目前调控政策对市场影响仍较弱，未来环京区域可参考北京调控政策，否则房价上涨的预期依然会强烈，导致投资需求集中。

针对环京房企各类概念和营销方法，业界建议购房者不要盲目去追各类概念，容易被套，交易中注意保留收据和证据，以防后续涉及维权。日前，河北省住房和城乡建设厅已对环首都10个限购县（市）20家房地产交易中介机构负责人进行集体约谈，要求其规范中介行为，落实楼市调控新政。雄安新区筹委会首次新闻发布称严厉打击黑中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格的行为，并已查处房地产建筑领域违法违规行为765起。

此外，对环京区域来说，目前房价早已超出不少当地人的购买能力。业界建议，政府出台的限购政策也会对一些刚需造成误伤，建议政府应加大棚户区改造，对于房地产开发项目，加大保障房配建相关措施，多措并举保障刚需住房，努力建立房地产长效调控机制。