新城控股850亿目标分解：一季度斥巨资“储粮”押注热点二三线城市

每经记者 吴若凡 每经编辑 罗伟

4月6日，新城控股（601155，SH）发布经营简报，显示今年1~3月累计合同销售金额约231.39亿元，同比实现翻倍增长。按年初曾公布的今年销售目标850亿元计算，新城控股已完成年度销售的27%。

当前，各地楼市频频加码调控，房地产圈内不少谨慎甚至悲观的观点甚嚣尘上。新城控股今年850亿元目标较年初曾公开的“千亿计划”相对有些保守，但就目前而言，其拿地节奏不减，尤其是热点城市。

近日，中国指数研究院披露了一季度房企拿地TOP10排行榜，碧桂园以411亿元、69宗名列榜首，恒大以281亿元、44宗名列第二。排名第10的是中国金茂，拿地金额128亿元。《每日经济新闻》记者粗略统计，新城控股今年一季度公开拿地主要集中在常州、廊坊、长沙等热点二三线城市，如果算上其他拿地形式，总计金额在180亿元左右。

一季度斥资180亿拿地

《每日经济新闻》记者整理发现，一季度新城控股在拿地方面动作频频，分别通过挂牌、拍卖、合作、收购等方式，共取得了9宗地块，合计新增土地面积为67.83万平方米。兴业证券研究报告认为，上述拿地区域销售呈现利好，凸显新城控股战略判断和执行力。

仅今年3月份，新城控股就新增了7个项目，其在常州的拿地投入达到22.8亿元，另在廊坊也投入了11.7亿元，在上海的拿地金额为5.2亿元、无锡3.6亿元、长沙2.6亿元、济南2亿元、台州1.3亿元。

实际上，基于新城控股“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，近年其拿地焦点就在这些城市，而2016年主要在上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。2015年开始，中西部、环渤海等地区对新城控股的销售业绩贡献占比最大且逐步提升。

《每日经济新闻》记者亦留意到，新城控股3月新增总建筑面积158万平方米，总地价49.18亿元，拿地金额占销售金额比重为38%，相比2月30%的水平小幅度提升。兴业证券研报统计显示，新城控股在一季度整体拿地金额为161.3亿，占同期销售金额比重为70%，而据中国指数研究院统计，新城控股一季度储备土地180亿元左右，涵盖了各种拿地方式。

年报数据显示，截至2016年底，新城控股账面现金总计134亿元，目前上述拿地金额明显超过了账上现金。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，账上资金是不断滚动的，留在账面上的金额并不代表收入，因而拿地金额与同期账面金额两项指标不存直接联系，账面金额更重要的是做到收支计划相匹配。

就增长率而言，新城控股的拿地速度的确在提升，因为按照新城控股目前手头货值的来分解，按照销售60%左右计算，850亿元就必须配上1400亿元左右的货值储备，如果不够就要新增加土地。

欧阳捷透露，新城控股今年要把总货值至少提升到1700亿元，就目前的情况看需要补300亿元的货值。

重构体系加速高周转

与拿地加码同步的，是项目销售周转的加速。在当前各地调控不断升级之下，高周转显得尤为必要。欧阳捷表示，“要实现3个月开工，6个月开盘，12个月现金流回，在市场不好的时候能够快速推出、抢占市场，在市场好的时候，能够迅速启动、抢先领跑。”他说，企业管控体系必须能够适应高周转模式。

与之匹配的是，新城控股必须强化内部激励体系。知名地产人薛建雄表示，“内部激励足够，才能保证计划完成，增强节点管控能力，各项业绩目标的均好性，在市场上形成了强有力的竞争优势地位。”

欧阳捷说，无论是幸福系住宅产品线，还是新城吾悦广场的第四代产品线，都可以快速复制，但产品线还必须不断创新升级。其透露，目前已推出了新的璞樾系住宅产品，并正在研发新城吾悦广场第五代、第六代产品。

今年一季度，新城控股累计合同销售金额约231.39亿元，比上年同期增长102.79%，累计销售面积约162.63万平方米，比上年同期增长40.14%，这其中包含合营项目1~3月累计合同销售金额79.50亿元及累计销售面积37.71万平方米）。

克而瑞数据显示，在今年一季度房企销售金额排名中，万科、碧桂园与恒大首次实现突破千亿元，新城控股位列16位，而在销售面积榜单中，新城控股名列第14位。

欧阳捷表示，新城控股今年将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市，继续高周转和强产品的路线抢占市场。