上海连夜调整三地块土拍规则 复合式竞地或加速房企洗牌

每经记者 吴若凡

4月11日晚，上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告，称将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。此前公告显示，这3幅地块的交易资金审核未完成而被中止。

《每日经济新闻》记者从上述其中一幅地块复合出让须知中进一步了解到，从该土拍规则看，较为复杂、苛刻。按照新规要求，根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标（以下简称“招标”）方式出让的，则以综合条件最佳者得的原则确定中标人；采用挂牌方式出让的，则以价高者得的原则确定竞得人。

《每日经济新闻》记者整理发现，这种招挂复合式在2012年的上海市场曾被启用，并在2014年楼市低谷期被取消，以“直接拍卖”代替。业内人士认为，该规则会在多大范围、多长时间使用，还有待继续观察。

三地块交易曲折

根据出让文件显示，此次上海市采用全新“招标挂牌复合式”要求，若通过资格审查的有效申请人数超过三人的，地块采用招标方式出让，若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

对于如何选出有效竞买人，记者从出让文件发现，这里也有一套详实的评定规则。首先，由评标小组先按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。比如得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序；若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序；若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序；若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。最终只有排名顺序前3位的投标人，才能入围竞标。有效申请人即为“投标人”，程序分为投标、开标、评标、定标。

上述土拍新规将用于临港芦潮港社区C0204和E0602地块以及奉贤区奉城镇57-05区域地块。据了解，上述三宗地块曾于2016年12月29日挂牌，今年3月28日却遭遇中止出让。按照公告表述，这三块地的交易资金来源审核工作尚未完成，中止后将继续进行审核。

4月11日，上海市规划与国土局公布了上述三个地块的出处补充公告，仍未公示拍卖具体时间。

加速房企洗牌

在全新的土拍规则中，值得一提的是“评标”认定中的一系列指标。除了要考核拿地房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外，还要考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

通过综合评分最后选出总分排名前三的房企，也即说只有三家企业可以进入最后的地块争夺。新城控股集团高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，目前沪深A股房企有140多家，但根据经济实力和技术资质排名之后，也就剩下几十家可以入围，如果再加上绿色建筑资质、全装修面积等其他条件，剩下的企业就不多了。

欧阳捷认为，如果该项评定方式在全上海推广，非上市房企将失去拿地机会，因为这些房企的财务数据往往是不公开的。

值得注意的是，上海土拍新规还考核房企的信用等级评分。“目前很多企业信用等级评分很低，一般来说只有获得AA评级的企业才有机会。”欧阳捷认为，这意味着在上海进行地产开发，如果未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业，都不再有资格拿地，也即表明经济实力不够的企业，或将从上海房地产圈出局。

实际上，最让房企担忧的或许还在于评分标准一旦定了，就意味着未来可能会出现“赢者通吃”的新格局。

为高价地降温

上海历来是一线房企的必争之地，在上海拿地也被很多房企视为发力全国化的一个重要支点，但上海为何会选择在此时出台新拍卖规则？

资深地产人士薛建雄认为，这是为了更好地让开发商进行土地开发，这能够提高整个楼市的品质和产业水平。而在行业洗牌的格局之下，财务稳健的房企或成为最大受益者。

欧阳捷指出，新规实际上是为了抑制过多的房地产围标一块土地，避免产生地王，“实际上，采取网上竞标、每家房企只有一次出价机会等规定都是为了抑制地王产生、减少高溢价土地产生几率的方式。但可能此前没有起到既定效果所以出台新招。”

实际上，当前上海楼市面临着如何避免楼面价高企的压力。第一太平戴维斯数据显示，一季度上海成交11幅地块，92.8万平方米的可建面积已超过去年第四季度的三倍，宅地的平均楼面价也达到18000元/平方米，平均溢价率26.7%。同时，一季度住宅的成交均价再创新高，达到47400元/平方米，环比再涨7.9%。

但在楼市调控继续从严、土地规则改变的情况下，第一太平戴维斯预判2017年上海住宅销售市场或难以延续前两年的火热态势。