成都楼市调控升级：限购区购房获产权证3年后才可交易

每经记者 杜冉乐

4月12日，对于正在打造“国家中心城市”的成都来说，房地产市场有些不同寻常：一天之内连出两条新政，令外界瞩目。

当天，成都针对住房公积金“骗提套取”行为明确规定“十条”认定办法。不久，成都市房管局、成都市金融办、四川省银监局、人民银行成都营管部“四部门”又联合发布了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》。

《每日经济新闻》记者注意到，上述《通知》涉及严格规范房企经营、严格落实房贷调控政策、严格房贷合法性审查、严格房贷认定标准、严审首付款资金来源与还款能力及严防投机炒房等“七严”措施。

针对投机炒房，上述新政明确在限购区内新购的新房、二手房，须取得产权证满3年才能转让。近来，包括东莞、珠海、惠州等约10个城市曾出台“限卖”新政。

防范“三大”风险

据悉，上述新政第一条直指房企的预售管理。新政明确规定，达到商品房预售条件、未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。

全国房地产经理人联盟四川分会秘书长、成都中睿地产营销总经理何良栩告诉《每日经济新闻》记者，房企以前都是一批次一批次申请预售的，预售价会逐步调整，但新政执行后，意味着预售证要集中申请、消化，这很考验房企对市场的把控，影响楼盘去化与资金回笼。

记者注意到，上述新政的第2条到第4条均指向了购房的房贷合规性等核心问题。比如，严格房贷合法性审查，要求各金融机构在审查房贷资格时须通过网签系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态，甄别房屋交易的真实性，对未在网上签约的，暂不予受理。

上述新政明确强调，严格审核购房首付款资金来源，严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款、信用卡透支支付首付款等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为，严禁加大购房杠杆行为。

除严审首付款之外，新政对购房者还款能力也格外重视，要求各银行严格落实月供收入比不超过50%等政策要求。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，银行应进一步严格住房贷款条件，提高首付比例。

策源股份成都总经理费宇表示，从新政出台的逻辑看，跟随国家调控楼市的主基调，一个是打击“炒房”，另一个是对房企来说，这个政策让其很难受，关键要看后面政策的执行力度。

从“限购”到“限卖”

除了上述严防三大风险之外，新政规定，自即日（4月13日）起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

针对此项新规，各银行机构需要做的是督促各支行网点严格遵守差别化住房信贷政策及自律机制确定的自律要求，不得为投机炒房行为提供贷款支持，不得违规为不具有购房资格的购房人发放住房贷款，不得违反住房贷款条件、贷款比例发放贷款，不得违反商品住房预售资金监管协议划付商品住房预售款。

《每日经济新闻》记者观察到，4月10日，东莞夜间出台楼市新政，除了限购措施之外，还规定在东莞市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须取得产权证满2年后才能转让。

如此来看，成都上述“限卖”措施与之比较类似，差异就在时间长短。当前，包括东莞、惠州、珠海、广州、厦门、青岛、福州、成都等约10个热点城市曾先后出台了限卖政策。

何良栩透露，当前成都库存周期大约仅剩8个月，其称之前供地节奏有所放缓，加上市场升温，需求旺盛，才导致供不应求，认为应该加大土地供应。

按照易居研究院的统计数据，截至2月，广州库存周期仅5.83个月，南京库存周期仅3.8个月，杭州库存周期仅6.05个月。据其研究，全国70个重点城市中，至少有45个城市库存周期在12个月以下（含12个月）。

4月6日，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市应合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模。

记者注意到，该两部委的《通知》要求各地根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；消化周期为36-18个月的，应减少供地；消化周期为12-6个月的，应增加供地；消化周期在6个月以下的，应加快供地节奏。

何良栩表示，各地限购新政主要是从需求端进行抑制，暂时会降温楼市，但从供给端更应该发力，那就是加大土地供应。

从公开资料来看，北京已明确未来7年要供给土地6000公顷（一公顷15亩），其中国有建设用地5000公顷。据《中国国土资源报》报道，成都于4月10日明确未来3年供地1800公顷，年均600公顷，可建约40万套普通商品住房，满足约130万人住房需求。其中，2017年计划供应商品住宅用地587公顷，同比实际供应量增长约13%。