优越地块仅溢价17% 北京土地市场转冷？

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 贾运可

今年以来，北京市供地节奏明显加快。昨日（4月11日），北京市规土委拍卖大厅再次迎来一场土拍，此次拍卖的分别为丰台区王佐镇青龙湖地块和平谷区夏各庄新城地块。

《每日经济新闻》记者了解到，青龙湖地块由国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下，楼面价42700元/平方米，总建筑面积为230355.885平方米，建筑控制规模249999平方米。

值得注意的是，上述青龙湖地块溢价率仅为17%，在房企普遍高溢价拿地的今天显得颇为扎眼。那么，这是否意味着北京房地产市场已经开始由热转冷呢？对此，有分析指出，由于该地块规模较大，所以看似溢价率低，但其实已经接近近期房企拿地的极限了。不过，也有专家认为，即便考虑到各种不利因素，国开东方万科联合体此次拿地的价格仍然低于市场预期。

成交价低于市场预期

据悉，丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、A33基础教育用地、S4社会停车场用地，起始竞拍价50亿元。

虽然该地块处于北京六环，但自然环境相对优越，且毗邻优质教育资源人大附中丰台学校，因此吸引了招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍。最终，青龙湖地块被万科联合体以总价58.5亿元、溢价17%拿下。

资料显示，国开东方是由国开金融与上市公司东方集团成立的合资公司，截至2015年底，国开东方总资产120亿元，净资产52亿元，通过3年时间已在青龙湖区域完成实际投入超过100亿元。

公开资料显示，青龙湖地块以“限房价竞地价”方式出让，商品住房销售均价不超过41230元/平方米，且最高销售单价不得超过43292元/平方米，并执行“90/70”政策，此次拍地未触及土地合理价格上限。据了解，该区域周边已有V7北海壹号和亿城燕西华府两个项目，并以大户型产品居多，基本售价在5万元/平方米~6万元/平方米。

值得一提的是，国开东方万科联合体此次拿地的溢价率仅有17%，低于市场普遍预期。那么，这是否意味着北京楼市正悄然发生某种趋势转变呢？

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，此类“巨无霸”土地拿地成本较高，尤其是总价方面，看似溢价率低，但其实已经接近近期房企拿地的极限了。所以这个时候高溢价的现象会比较少，这也是此类土地最终看似溢价率低于预期的原因。

中原地产首席分析师张大伟则指出，该地块体量较大，且属性复杂，持有比例较高，其中商办接近8万平方米，实际商品房住宅部分为13.7万平方米，实际可售部分占比仅55%，平均楼面价为2.34万元/平方米。如果将持有部分按照50%价值计算，楼面价为3.05万元/平方米。整体看，虽然持有部分比例较高，但地块最后的成交价格依然低于市场预期。

亚豪机构市场总监郭毅表示，今年以来，北京土地市场供地节奏明显加快，密集的土地出让使得房企的“饥渴”程度有所缓解。不过，在今年新推的土地当中，自住房等保障型产品占据较大份额，因此其中含纯商住宅产品的地块仍然受到较大欢迎。

记者注意到，昨日北京推出的平谷区夏各庄新城2-11-1地块，虽然建设用地面积仅约20213.146平方米，建筑控制规模仅24255.775平方米，但最终却由中弘以2.04亿元的价格拿下，溢价率180%。资料显示，该地块属性为A61机构养老设施用地。

房企联合拿地渐成风潮

从昨日竞拍方情况来看，房企抱团组成联合体拍地似乎已经成为一种潮流。《每日经济新闻》记者近期研究众多上市房企2016年年报后发现，合作拿地甚至已写入一些房企2017年获取土地储备的重要计划之中。

而据中原地产最新统计，截至4月11日，北京年内供应的住宅类土地已达20宗。从已成交的7宗地看，合计成交的商品房住宅地块面积为90.64万平米。其中，限价商品房住宅为47.9万平米，主要分布在房山、平谷、密云，公建面积17.5万平米，这7宗住宅用地中自住房为22万平米。7宗地合计有4宗为房企联合体拿地，密云、房山、通州各有一宗地块为企业独立拿地。

针对房企组成联合体拿地，严跃进表示，由于土地成本增加，企业联合拿地会减少一定的风险。目前来看，北京供地还是会增加的，后续也会有很多企业符合拿地条件。昨日国开东方万科联合体以低溢价拿地，并不代表房企拿地压力的减少。当然较低的溢价率也使得房企拍地的节奏相对加快。相对来说，此类土地交易的价格低于预期，充分说明当前北京土地监管部门积极管控市场的决心。

对于采取联合体方式拍地，北京万科相关人士告诉《每日经济新闻》记者，万科在拿地上一直是比较开放的，此前已经跟首开、国开、京投发展等有过合作。万科2016年年报显示，鉴于土地市场竞争激烈，将持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等确保以合理价格获取土地资源，2016年万科集团59.5%的新增项目是通过合作方式获取。

值得一提的是，万科2016年年报显示，期内集团实现营业收入2404.8亿元，同比增长23%；归属净利润210.2亿元，同比增长16%。其中，北京区域主营业务收入417.89万元，收入占比达到17.85%，结算面积约414万平方米，占比20.16%。

北京万科前述相关人士表示，刘肖担任北京万科一把手之后，在拿地投资上很果敢，他推出了一个A计划，也就是曼哈顿计划，涉及像城改、收购、公开招拍挂等，但强调不拿地王，丰台这块地也在今年预期当中，与此前相比，目前拿地储备属于基本持平。

《每日经济新闻》记者查阅万科2016年年报发现，期内万科新增加开发项目173个，总建筑面积3157.3万平方米，其中北京区域共新增7个项目，88.3%的新增项目位于一二线城市；而报告期末至该报告披露日(3月27日)，万科新增开发项目36个，规划建筑面积约438.9万平方米，其中北京涉及2个，位于朝阳区和门头沟区。

克而瑞地产研究院公布的数据显示，在2016年北京房企销售金额排行榜中，万科在北京市场销售金额为248.52亿元，销售面积70.66万平方米，均排名第三。