合同无约定 二手房非“满五唯一”应由房主交税

为规避国家税收监管，故意隐瞒真实交易价格，房款充装修款，缴税时发现非“满五唯一”房税费谁出……记者从海淀法院了解到，在近期二手房买卖交易过程中，装修款、税费负担问题严重影响双方交易进程，并引发诸多纠纷案。

故意隐瞒真实交易价格相关协议无效

王先生将其名下一套在北京的房屋出售给陈先生，双方签订了房屋买卖合同，约定成交总价为1168万元。同时，双方还签订了一份《装修款补充协议》，约定房屋配套设施折价468万元，相应的房屋合同价格为700万元。但之后，王先生将陈先生告到法院，以《装修款补充协议》涉嫌逃税为由，要求确认该协议无效。经海淀法院联系陈先生后，最终陈先生和王先生庭下自行达成了和解协议。

由于在二手房交易过程中，一般是由买受人实际承担交易所需的全部税费，所以买受人为降低交易成本，往往与中介公司、出卖人等合意，通过签订《装修款补充协议》等或者在网签时降低交易价格等方式，恶意隐瞒真实的交易价格，以达到规避国家税收监管的目的。

海淀法院东升法庭法官陆金伟认为，双方当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，相关协议、价格条款无效，但不影响双方合同其他条款的效力。由于这种行为损害了社会公共利益，所以买卖各方当事人可能面临不仅要承担民事责任，还会因此受到相关税务机构行政处罚的风险。

合同无约定 非“满五唯一”由房主交税

李女士购买张女士的一套房屋，双方签合同后，顺利完成了网签、贷款面签等手续。可到过户前缴税时，李女士却吃惊地发现，涉案房屋需缴纳税费约50余万元，远远超过自己预期的数额。经询问，她得知该房屋并不是“满五唯一”，所以按规定需征收个人所得税。于是李女士要求张女士负担这笔税费，但张女士不同意，认为合同约定应由李女士交税。

经过审理，法院认为根据双方所签房屋买卖合同的约定内容，只有在房屋是“满五唯一”的状态下，交易所需税费才由李女士负担，而涉案房屋现在并非“满五唯一”，且双方合同中对于这种情形下该如何负担税费并无约定，因此应按照相关规定负担税费，最后判定这笔税费由张女士负担。

陆金伟法官认为，根据目前国家相关税费规定，二手房买卖交易过程中，买方主要需承担契税、产权转移登记费，卖方主要需承担营业税、个人所得税，而且满五年的，免征营业税，满五年且唯一(以家庭为单位)的，免征个人所得税。同时，在目前二手房交易市场中，经买卖双方协商后，一般交易所需税费均由买受人实际负担，出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。

所以，买卖双方在基本达成交易意向时，务必核实确认交易房屋的状态，并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况，同时在签订房屋买卖合同时，务必对税费负担问题作出明确约定，特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定，避免因税费约定不明而影响双方合同履行。